У першій половині 2022 року на київському ринку житла спостерігатиметься відносна цінова стабільність. Про це повідомила Олена Гайдамаха, голова Київського міського відділення Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України (АФНУ).
Експертка зазначила, що в перші місяці 2022 року на первинному ринку Києва будуть відчутні наслідки зниження активності покупців, що спостерігається із середини вересня по грудень. Вона нагадала, що скорочення попиту на первинному ринку Києва сягнуло 30%.
“З одного боку, на зниження активності на первинному ринку Києва вплинула нова хвиля пандемії, а з іншого - занадто високі темпи зростання житла, що спостерігалися впродовж останніх 2 років. Саме ці 2 фактори можуть стати головними в ціноутворенні на первинному ринку житла в наступному році”, - сказала вона.
На її погляд, щоб уникнути кризових явищ, пов’язаних з відірваністю цін від платоспроможного попиту, в перші 3 місяці 2022 року забудовники будуть активно використовувати різноманітні програми лояльності: суттєві знижки за 100-відсоткової оплати майбутньої квартири, а також тривалі програми з розтермінування за мінімального першого внеску.
“Платоспроможний попит майже вичерпаний. І навіть можливе зростання витрат на будівництво (зростання вартості будматеріалів та будівельно-монтажних робіт) не стануть економічно зваженим приводом для збільшення цін”, - розповіла Олена Гайдамаха.
За її даними, у I півріччі 2022 року понад 70% попиту на первинному ринку буде сконцентровано на житлових комплексах нових форматів переважно комплексної забудови, які пропонують майбутнім мешканцям оптимальні і безпечні умови для комфортного життя (розвинений інфраструктурний комплекс, наявні зони рекреації, заняття спортом та відпочинку, місткі паркінги тощо). При цьому, інвесторів будуть цікавити переважно об’єкти на початкових стадіях будівництва, або ж ті, в яких уже реалізована 1-а черга будівництва.
“Починаючи з кінця березня до кінця травня 2022 року вартість житла в об’єктах нових форматів переважно комплексної забудови може зрости в середньому на 3-5%. В інших сегментах первинного ринку, наприклад, в об’єктах економ-класу і бізнес-класу, зростання цін буде лише точковим залежно від стадії будівництва, потенційних можливостей для інвестування та виставленої забудовником ціни”, - зазначила вона.
Що стосується первинного ринку у найближчому передмісті Києва на відстані до 20 км від столиці, то, на думку Олени Гайдамахи, у найближчі 6 місяців вартість м2 може зрости в середньому на 7%.
“Популярність передмістя у покупців житла на первинному ринку зумовлена передусім цінами: вартість м2 у передмісті Києва в середньому на 20-25% нижча за аналогічні об’єкти в межах столиці. А попит на новобудови, розташовані на околицях, на 10-15% вищий за попит на київські ЖК. Саме це може спровокувати забудовників передмістя до повільного “вирівнювання” цін. Однак надмірне зростання вартості м2, що не відповідатиме очікуванням покупців, може мати зворотний ефект. Тому будь-які цінові зміни повинні бути економічно зваженими”, - вважає експертка.
Водночас на вторинному ринку Києва у найближчі пів року вартість житла залишатиметься майже без змін. Як зазначила фахівчиня, незначні цінові коливання в межах 3% можливі лише у 20% виставлених на продаж малогабаритних квартир площею до 50 м2 переважно у будинках радянської забудови у районах зі станціями метрополітену. Вартість переважної більшості квартир у майбутні 6 місяців буде відносно стабільною з незначними ціновими коливаннями, що в середньому не будуть вищими за 1-1,5%.
“Попит на малогабаритні квартири у вдалих локаціях завжди дуже високий. Проте, як і на первинному ринку, вартість вторинного житла впродовж 2020-2021 років зростала досить активно - квартири невеликої площі подорожчали від 20% до 30%. І сформовані на початок вересня ціни на даному етапі розвитку ринку нерухомості досягли “стелевих” позначок. Подальше зростання вартості квартир без збільшення попиту може лише спровокувати кризу, що негативно вплине на кількість угод. Перважна більшість продавців не зацікавлена в жодних кризових явищах”, - підкреслила очільниця Київського відділення АФНУ.
На її погляд, загалом перше півріччя 2022 року буде відносно стабільним. І, як вважає фахівчиня, без суттєвого зростання платоспроможного попиту, який би мінімум на 10% переважив пропозицію, подальше зростання цін не матиме підґрунтя.
“Всі учасники ринку, і покупці, і продавці, чудово розуміють, що стабільність цін на житло - це найкраще, що може бути в період пандемії та економічної непевності. Водночас є ймовірність того, що іпотечні банківські програми, як, наприклад, “Доступна іпотека”, розвиватимуться більш динамічно і дадуть змогу більшій кількості громадян стати власниками житла. Однак щоб іпотека запрацювала по-справжньому і суттєво вплинула на збільшення потенційних покупців, кількість виданих кредитів має зрости щонайменше в 2-2,5 рази. Лише у цьому випадку можна буде говорити про можливе зростання вартості житла”, - вважає фахівчиня.
На її думку, у I півріччі 2022 року в сегменті оренди житла цінова ситуація буде залежати від сезонних факторів.
“До квітня, до початку нового ділового сезону, вартість оренди залишатиметься більш-менш сталою. У цей період незначні цінові коливання - до 1-2% - можливі лише у 10-15% орендованого житла”, - вважає Олена Гайдамаха.
За її прогнозом, період зростання вартості оренди можливий не раніше кінця березня - початку квітня 2022 року, і буде пов’язаний із суттєвим зростанням попиту. Експертка наголосила, що залежно від активності потенційних орендарів, вартість оренди впродовж квітня-червня може зрости до 10%.
“Попит диктуватиме свої правила. І його рівень позначиться на орендних цінах. Очікується, що завершення опалювального сезону стане каталізатором до активізації потенційних орендарів. До цього ж варто додати традиційний сезонний фактор: саме з другої половини березня міграційні процеси значно посилюються. Однак можливе здорожчання вартості оренди відбуватиметься без різких стрибків - у II кварталі 2022 року щомісячне збільшення вартості оренди не буде більшим за 3-5%”, - наголосила фахівчиня.
За її даними, починаючи з II кварталу 2022 року, як і в останні 3 роки, понад 60-65% попиту на оренду київського житла буде сконцентроване в сегменті квартир площею 35-50 м2 переважно в радянських будинках, розташованих у місцях із вдалим транспортним сполученням.
“Традиційно переважна більшість орендарів шукатимуть невеликі квартири за відносно прийнятну ціну. І через зростання попиту найбільша цінова динаміка можлива саме на такий тип житла”, - розповіла Олена Гайдамаха.
В першій половині 2022 року в сегментах земельних ділянок під забудову та приватних будинків, за прогнозом експертки, цінова ситуація залежатиме від кількості потенційних покупців. Вона вважає, що активізація в цих сегментах ринку можлива не раніше квітня-травня, коли зазвичай попит, порівняно з січнем, зростає щонайменше на 10%.
На її думку, цінова ситуація в сегментах земельних ділянок та приватних будинків буде прямо залежати від їхніх характеристик, місця знаходження та початкової ціни. За прогнозами Київського АФНУ, понад 70% попиту припаде на ділянки площею до 10 соток у мальовничих місцях з підведеними комунікаціями і розташованими на відстані не більше 20 км від Києва. Очікується, що з квітня по червень вартість саме такої землі під забудову може зрости в середньому на 5%.
“Вартість інших, “неідеальних” для покупців ділянок, які за своїми характеристиками поступаються найбільш затребуваним наділам, залишиться майже без змін”, - зазначила вона.
Схожа ситуація спостерігатиметься в сегменті приватних будинків. За даними експертки, ⅔ наявного попиту припаде на будинки площею до 150 м2 у вдалих локаціях і розташованих на мінімальній відстані від столиці. На її погляд, у I півріччі 2022 року вартість приватних садиб може зрости в ціні не більше, ніж на 3-5%.
“У найближчі місяці ситуація в сегменті приватних садиб буде цілком прийнятною, як для потенційних покупців, так і для продавців. Адже за 2021 рік вартість будинків збільшилася в середньому на 20%, що є дуже вагомим зростанням, яке почасти не відповідає ринковим можливостям потенційних покупців. Саме тому не варто очікувати якогось стрімкого зростання вартості в цьому сегменті нерухомості”, - підсумувала Олена Гайдамаха.
