В Україні ведення будівельного бізнесу ускладнюється низкою чинників, серед яких особливої уваги потребує недосконала правова база. Рахунок нормативно-правових актів, частина з яких безнадійно застаріла, іде на тисячі. Про зміни правил на будівельному ринку України редакція журналу Prof Build спільно з порталом нерухомості «МЕтри» спілкувалися з керівником сектору «Будівництво» Офісу ефективного регулювання Оленою Шуляк.
Офіс ефективного регулювання, або, як його ще називають, BRDO, створено за ініціативи Мінекономіки, Світового банку та уряду Канади. Розкажіть, будь ласка, про ідею заснування цієї організації.
Сама ідея створити незалежну організацію, що аналізуватиме державне регулювання та, зокрема, регуляторний тиск на бізнес, виникла після знайомства українських урядовців з регуляторною системою Великої Британії. Тож не дивно, що BRDO (абревіатура англійського перекладу назви Better Regulation Delivery Office) була взята з прототипу ‒ британської організації, яка працює в цій країні вже багато десятиліть.
Які завдання стоять перед вашою організацією, зокрема в будівельному напрямі, і яким чином ви їх вирішуєте?
Головне наше завдання – налагодити діалог між бізнесом та державою щодо розробки регуляторних правил. Такий діалог потребував незалежного посередника, якому б довіряли і представники бізнес-середовища, і представники регуляторів. Звичайно, такий посередник мусив вести виключно професійний діалог як з позиції знання регуляторної політики держави, так і з доскональним розумінням потреб бізнесу та обізнаністю з його проблемами.
Саме такий підхід BRDO застосовує до вирішення своїх завдань: досконально вивчити всі «підводні течії» надзвичайно захаращеної різними нормативними документами регуляторної системи України, «оцифрувати» наслідки запровадження тих чи інших регуляторних норм у конкретних показниках, напрацювати компромісне взаємовигідне вирішення проблем, що впливають як на роботу бізнесу, так і на державу. І це стосується не лише будівельного ринку, який для мене є «рідним», а й для всіх стратегічних напрямів діяльності Офісу – від загальної системи контролю та нагляду за діяльністю підприємств в Україні до окремих регуляторних кейсів у сільському господарстві, транспорті, сфері інформаційних технологій, енергетиці тощо.
А які інструменти застосовуєте для вирішення цих завдань?
Способи вирішення цих питань різні – від скасування застарілих норм, розробки пакетів законодавчих змін до чинних нормативно-правових актів до аналізу та оцінки регуляторного впливу різних законодавчих ініціатив. Для прикладу, лише у 2016 році Офісом був підготовлений аналіз чинного регуляторного поля, за результатами якого Кабміном було скасовано понад 400 застарілих нормативно-правових актів, які діяли ще з часів СРСР. Деякі датувалися 30-ми роками минулого століття. Це сукупно, за нашими оцінками, дозволило бізнесу економити кілька мільярдів гривень щорічно на виконанні безглуздих та неефективних регуляторних вимог. Лише в будівельній галузі ми домоглися скасування понад 100 застарілих нормативно-правових актів з ознаками регуляторних.
Ваша оцінка роботи команди з моменту створення BRDO...
Моя команда – це справжні експерти: юристи із глибоким розумінням державної нормотворчості та бізнес-діяльності, аналітики, маркетологи, висококваліфіковані фахівці в галузі технічного регулювання та стандартизації.
Ми розпочали роботу, коли ніхто в цій країні не мав чіткого розуміння регуляторного поля України. Лише для будівництва ми ідентифікували майже 3 тис. законних та підзаконних актів, які могли встановлювати правила на ринку. Просто уявіть: 3 тис. документів, які могли містити бодай одну норму, що впливала на діяльність і яку необхідно було знати, виконувати, витрачати кошти та час на організацію та звітування. Більше того, у разі порушення вона передбачала різний ступінь відповідальності ‒ від адміністративної до кримінальної. І головне – ніхто не лише не намагався в цьому розібратися, а й навіть не. здогадувався про таке «цунамі» регуляторного впливу.
Яким чином вашій команді вдалося впоратися з цим завданням?
Офіс розробив власну методику аналізу регуляторних актів, спираючись на досвід кращих практик Великої Британії та європейських країн, і проаналізував регуляторне поле для всіх ключових секторів економіки з точки зору BRDO. Лише в секторі будівництва ми звузили кількість регуляторних актів до 1170. Ми чітко зазначили нормативно-правові акти, норми яких впливають на бізнес і мають ним враховуватися. Усе інше – це додаткові «папірці», що, як правило, просто «засмічують» регуляторне поле, не маючи ніякого впливу на нього. Як наслідок, нам вдалося за 2 роки домогтися скасування значної кількості застарілих документів в усіх секторах сукупно.
Наскільки Офіс зумів вплинути на правила будівництва в Україні на нормативно-правовому рівні?
Наші експерти взяли участь у розробці багатьох законопроектів, які впливають на правила будівництва. Це не лише регуляторні норми, а й захист інвестицій, переведення частини дозвільних процедур в електронні сервіси і навіть система технічного регулювання. Наприклад, 6 вересня профільний комітет Верховної Ради підтримав законопроект щодо захисту приватних інвесторів в об’єкти нерухомості, який ми розробляли спільно з Мінрегіонбудом, Мінюстом та профільним комітетом парламенту. Результат прийняття цього законопроекту – підвищення захисту інвестицій усіх громадян України та їхніх прав на отримання квартир у новобудовах. Досі це було болючою проблемою.
Ще однією болючою проблемою в Україні для забудовників є підключення до мереж та відносини з монополістами, які подекуди, як-то кажуть, викручують їм руки. Яким чином можна вирішити це питання?
Питання штучних монополій – одне з найболючіших у країні. Про це говорять навіть наші європейські партнери. Їх дуже дивує, коли вони постійно стикаються зі штучною монополізацією, аналізуючи ринок України. Навіть там, де її не може бути, за їхніми переконаннями, взагалі.
З проблемою природних, а інколи і штучно створених монополій мали справу свого часу більшість розвинених країн. І саме держава відіграла значну роль у вирішенні цього питання, встановивши нагляд за діяльністю таких монополій. І тут я хочу наголосити: нагляд, а не контроль. Держава виступила арбітром і посередником між постачальниками монопольних послуг та їх споживачами. Спільно були узгоджені єдині для всіх правила, за виконанням яких і наглядає держава. Це – єдиний шлях. Нещодавно ми зробили перші кроки щодо запровадження таких принципів. Офіс брав участь у розробці нових правил щодо підключення до електромереж. Я, як людина із значним досвідом девелопера та забудовника, розумію: ці правила недосконалі. Але це – перший крок. І головне: держава повинна навчитися виконувати свою головну функцію у цьому питанні – здійснювати нагляд за виконанням правил, а не втручатися в їх реалізацію.
Нині забудовники в Україні здебільшого мають сплачувати пайовий внесок. Природно, він лягає на собівартість квадратного метра, а отже, зрештою його оплачують покупці житла. Втім, власники нових квартир постійно стикаються з проблемою місцевої інфраструктури – відсутністю дитячих садочків, шкіл, поліклінік тощо. Водночас забудовники лобіюють скасування пайової участі. Зрозуміло, ситуацію з розвитком інфраструктури це аж ніяк не покращить. Тож чи є в BRDO бачення вирішення цієї проблеми?
Є такий відомий рейтинг якості інфраструктури World’s most livable cities, який обраховується аналітиками The Economist Intelligence Unit. Згідно з цим рейтингом Київ знаходиться в останній десятці зі 140 міст світу. Цікаво те, що в жодному з міст, що розташувалися вище Києва у цьому рейтингу (за винятком Дубліна, який посідає 46-те місце), взагалі не стягується збір у вигляді пайової участі в розвитку місцевої інфраструктури. Слід зазначити: в усіх містах, що входять до сотні найзручніших, нормально розвиваються і соціально-інженерна інфраструктура, і будівництво.
За даними Державного казначейства, наприклад, у 2016 році дохід від пайового внеску становив лише 0,2% від запланованих доходів місцевих бюджетів. На практиці видно, що розвиток міста у місцевих адміністрацій далеко не в пріоритеті і обмежується коштами пайового внеску, що становлять не більше 1,8% доходів міста. А в більшості міст ‒ ще менше: Київ ‒ 1,5%, Львів ‒ 1,7%, Харків ‒ 0,3%, Миколаїв ‒ 0,02%. А найголовнішим є те, що пайовий внесок не є виключно цільовим – він потрапляє до загальної «скарбниці» місцевої влади і може бути використаним на будь-які потреби. Як результат, маємо вбогий зовнішній вигляд та стан міст і селищ.
Особливий цинізм полягає в тому, що противники реформи часто маніпулюють: мовляв, пайова участь є вагомим джерелом наповнення бюджетів розвитку міст. Проте вони є далеко не єдиним джерелом видатків на розвиток: відповідно до статті 71 Бюджетного кодексу України місцева влада самостійно визначає, яку частку своїх доходів спрямувати на розвиток.
Виходить, пайовий внесок ‒ це звичайнісіньке «залатування дірок» у некомпетентному менеджменті?
Так, і цьому є яскрава ілюстрація. Максимальна ставка пайової участі для житлового будівництва (4%), яке й створює основне навантаження на інфраструктуру (87% усієї нерухомості, побудованої в Києві, – житло), у 2,5 рази менша, ніж для виробничих площ та комерційних об’єктів. І логіка лише одна – у підприємців, які створюють робочі місця, на думку чиновників, має бути більше грошей, отже, і віддати вони повинні більше… Я впевнена, що ринок рухають лібералізація правил і розвиток конкуренції, а не додаткові побори. Повірте, коли на ринку нерухомості розпочинається боротьба за споживача, забудовник більше, ніж місцева влада, зацікавлений у розвитку якісної інфраструктури в районі його діяльності. Адже зручні дороги та прибудинкові території з парками, вільні місця у дитячих садках та школах, медичні заклади поруч – це конкурентна перевага, яка залучає клієнтів та підвищує цінність нерухомості.
Можливо, варто перейняти досвід розвинених країн, де на розвиток інфраструктури спрямовуються надходження від оподаткування нерухомості?
В Україні такий податок на нерухомість уже запроваджено з 2015 року. І насправді він є набагато ефективнішим, ніж те, що вимагають регуляторні органи на рівні 4–10% від вартості будівництва.
За оцінками Центру економічної стратегії, податок на нерухомість тільки щодо власників квартир Києва (площа апартаментів, за які потрібно платити, ‒ понад 60 кв.м) при ставці 2,4% повністю компенсує заплановані надходження від пайового внеску. Але це – інші державні підходи. Це – відхід від звичної «порішальної» моделі взаємодії влади з бізнесом до ефективного державного адміністрування та менеджменту.
Виробникам будматеріалів доводиться працювати в умовах посиленої конкуренції на внутрішньому ринку. Як ви вважаєте, яким чином зміниться ситуація з набуттям чинності угоди про Асоціацію з ЄС?
Ці зміни відчують насамперед українські споживачі. Ми отримаємо не лише доступ до якісної продукції з інших країн, виготовленої за сучасними екологічними нормами та технологіями. Україна, відповідно до економічної частини угоди, поширить на громадян європейські правила захисту споживачів. Це – серйозний крок.
Чи посилиться конкуренція на українському ринку будматеріалів?
Безумовно, конкуренція посилиться. Українські виробники будуть змушені інвестувати значні кошти в переоснащення підприємств та виробництво для переходу на європейські стандарти. Але це природний процес, який необхідно пройти. Надалі інвестовані кошти скасують більшість нетарифних бар’єрів для доступу до світових ринків.
Як ви вважаєте, чи зможуть вітчизняні виробники швидко адаптуватися до нових реалій?
Я вважаю, що не всі. Насамперед це стосується підприємств та галузей, які застосовують застарілі енергоємні технології. Але тут потрібна розробка спеціальної внутрішньої стратегії для підтримки виробників у кожному окремому випадку. Ми повинні зрозуміти, що відкриття ринків – це незворотний та неминучий процес у глобалізованому світі. Нашим виробникам варто усвідомити, що ще 2‒3 роки «закритого» ринку нічого не вирішують. Колесо історії не зупинити, і аби виробляти конкурентну продукцію, треба працювати над питанням модернізації підприємств. Тим більше, в Україні є всі передумови для успіху на зовнішніх ринках. Адже наша країна ‒ одна з найбагатших у Європі ресурсних баз, що має відносно недорогий та кваліфікований робочий ресурс, зручне логістичне розташування тощо.
Спілкувалися Ростислав Гоменюк і Світлана Шах
