Для відновлення іпотечного кредитування потрібно вирішити кілька фундаментальних проблем первинного ринку нерухомості. Він є вкрай непрозорим, а домогосподарства інвестори не мають дієвих механізмів захисту своїх прав. Про це йдеться в Звіті Національного банку України про фінансову стабільність за грудень 2019 року.
У Нацбанку вважають, що первинний ринок нерухомості є соціально важливим, тому його регулювання має бути таким же жорстким, як і регулювання банківського сектору. Має бути забезпечено повну прозорість структур власності девелоперів, вони повинні нести відповідальність за невчасне виконання будівельних робіт. Без упорядкування первинного ринку житлової нерухомості відновлення іпотеки буде вкрай повільним попри очікуване зниження відсоткових ставок.
«Непрозорість первинного ринку – перешкода для іпотеки. Зазвичай іпотечне кредитування є потужним та ледве не єдиним джерелом фінансування угод на ринку житла. В Україні ж обсяги іпотеки є неприродно низькими: співвідношення іпотечного портфелю в гривні до ВВП становить менше 1%, а, за даними учасників ринку, іпотекою фінансувалося менше 7% угод», - йдеться у звіті НБУ.
Серед основних перешкод розвитку іпотеки в НБУ називають також високу вартість кредитів, навіть попри поступове пом’якшення монетарної політики останнім часом. Зі сторони пропозиції бажання банків йти в іпотеку стримують юридичні ризики. Зняття мораторію на стягнення застави очікується тільки наприкінці 2020 року. Залишається низка невирішених проблем на первинному ринку нерухомості, що створюють ризики для інвестора, які банки теж мають закладати у вартість іпотеки:
- низький рівень захисту прав інвесторів та непрозорість схем інвестування. Наразі наявність договору за жодним із механізмів фінансування будівництва не дає гарантій, що об’єкт буде вчасно добудовано та взагалі передано кінцевому власнику;
- відсутня фінансова відповідальність забудовника за порушення умов угоди. Обов’язки сторін формально визначені в договорах, однак на практиці не діють;
- несвоєчасність введення житла в експлуатацію. Лише 30% опитаних забудовників впевнені, що дотримаються запланованих строків. Зазвичай затримка становить 3–6 місяців. Кожен десятий попереджає про затримку на півтора року. Основною перешкодою є проблеми з дозвільною документацією;
- непрозорість ринку: відсутність інформації про кінцевих бенефіціарів забудовників та схеми їх фінансування.
В НБУ впевнені, що відновлення іпотечного кредитування може стати одним із рушіїв економічного зростання. Водночас без вирішення юридичних та інфраструктурних питань, зростання іпотечного кредитування може призвести до формування “цінової бульбашки”, що стане джерелом ризику для фінансової стабільності. Щоб цього не сталося, слід впорядкувати ринок первинної житлової нерухомості, зокрема шляхом чіткого дотримання ДБН, впровадження працюючих генпланів міст, забезпечення прозорості ринку та захисту прав інвесторів.
