До кінця 2020 року часткова реконцепція буде проведена в більш ніж 40% об'єктів, що будуються. Про це заявив керівник проекту RUSANIV RESIDENCE Олександр Ізаров.
У зв'язку з тим, що в березні попит на первинному ринку житла знизився в середньому на 15-20%, а в об'єктах економ-класу без продуманого інфраструктурного комплексу - зниження досягло 60-70%, багато забудовників, що реалізують об'єкти саме в цьому сегменті, найімовірніше, спробують провести реконцепцію, що називається, «на марші», намагаючись поліпшити проект за рахунок інфраструктурного комплексу.
«Часткова реконцепция об'єктів буде полягати в 2 аспектах, це перегляд політики створюваної вбудованої інфраструктури, а також концепцій прибудинкового простору», - розповів експерт.
За його словами, додаткові витрати на такі зміни будуть спрямовані на залучення потенційних покупців і можуть скласти від 5% до 10% від кошторисної вартості будівництва.
Що стосується створюваного інфраструктурного комплексу, його якісних характеристик і зміни стратегії реалізації комерційних площ, то Олександр Ізаров вважає, що в найближчі 6 місяців покупці квартир у вже побудованих об'єктах економ-класу і частково комфорт-класу можуть зіткнутися з явищем порожніх просторів замість обіцяних забудовниками створюваних сервісів.
«У кризових умовах малий і середній бізнес цілком можливо відмовиться від своїх планів з розвитку мережі відкриттю нових магазинів, аптек або кафе. Таким чином покупці квартир не зможуть скористатися обіцяними об'єктами інфраструктури», - сказав він.
На його думку, несистемна політика девелоперів в питанні реалізації комерційних площ, а саме акцент на їх 100-відсоткової продажу, себе повністю вичерпала. Головним трендом розвитку ринку житлового будівництва стане концептуальний підхід до планування об'єктів інфраструктури з подальшим їх управлінням: це мікс приміщень, що продаються і здаються в довгострокову оренду, це чітке розуміння, яких рітейлерів необхідно залучити в проект для того, щоб забезпечити потреби і задовольнити запити власників квартир.
«Комерційна складова ЖК може впливати на вибір покупця квартир. Таким чином, забудовникам вигідно залишатися в реалізованому проекті навіть після введення його в експлуатацію, що дасть можливість підтримувати і розвивати необхідний інфраструктурний комплекс ЖК, підвищуючи його статус і після закінчення будівництва», - підкреслив Олександр Ізаров.
Експерт зазначив, що, починаючи з 2018 року, деякі забудовники змінили підхід у створенні майбутніх ЖК, де основна увага стали приділяти не тільки якістю будівництва і планувальних рішень, а ще й створення концептуального повноцінного життєвого простору для майбутніх покупців, що включає в себе як об'єкти інфраструктури, так і територію дозвілля і відпочинку. За його даними, на початок 2020 року кількість споруджуваних об'єктів принципово нових форматів досягло 30% від усієї кількості споруджуваних житлових комплексів.
У свою чергу Женя Баглай, концептолог і засновник SQM Experts, вважає, що на сьогоднішній день торгово-інфраструктурний комплекс є одним з найслабших місць в проектах житлової нерухомості.
«На сьогоднішній день поширеною практикою є продаж всіх приміщень в ЖК, в тому числі, комерційних. Виникає ситуація, коли на момент продажу квартир забудовник, заявляючи певні об'єкти інфраструктури, по суті, позбавлений важелів впливу або контролю на майбутніх покупців комерційних площ, тому що передає їм право власності на продавані комерційні кв. м», - сказала вона.
За її словами, дуже часто покупцем комерційних площ у складі житлового комплексу є приватний інвестор, і вже він буде шукати кінцевого покупця і/або орендаря. Тому від забудовника вже не залежить, хто і який об'єкт відкриє в кожному з проданих приміщень.
Разом з тим експерт вважає, що комплексна робота зі здачі в оренду приміщень, які належать Забудовнику, дозволяє створювати і контролювати ансамбль орендарів, залучаючи саме ті формати і бренди, які за своїм позиціонуванням будуть відповідати потребам і запитам жителів майбутнього ЖК.
Як приклад Женя Баглай розповіла про ситуацію зі створенням дитячих садків на території ЖК.
«Покупцеві квартири обіцяють дитячий садок на території, але при цьому продають комерційні площі будь-кому. Адже не завжди оператор дитячого садка готовий конкурувати в ціні, а власник окремого приміщення нічого не обіцяв покупцям квартир. Він просто хоче здати своє приміщення дорожче. Тому дуже часто обіцяні забудовником дитячі садки існують лише в рекламних проспектах. Невідповідність обіцяного і насправді може не тільки істотно знизити інвестиційну привабливість покупки квартири в тому чи іншому ЖК, але і негативно позначитися на реноме забудовника», - вважає експерт.
На її думку, грамотна концепція створення соціально-побутової інфраструктури в житловому комплексі залежить від ряду причин, тому здача приміщень в оренду не є панацеєю.
«У разі, якщо проект перебуває в місці, де інфраструктура вже досить добре розвинена і в пішохідній доступності від РК є всі необхідні для комфортного життя об'єкти, то, звичайно ж, створювані комерційні площі доцільніше продати. Женя Баглай вважає, що ефективними можуть бути змішані схеми, при яких частина приміщень може бути продана, але основні об'єкти інфраструктури залишаться у власності забудовника і в його управлінні.
«Для прийняття рішення в кожному конкретному проекті необхідний аналіз місця розташування майбутнього об'єкта, аналіз існуючої і потенційної конкуренції в розрізі комерційних площ, а також попередні переговори з потенційними орендарями», - зазначила вона.
Експерт вважає, що в найближчі 6 місяців у виграші виявляться саме ті забудовники, які будують об'єкти нових форматів, таких як багатофункціональні житлових комплекси, «місто в місті», live-work-play, де продумана і концептуальна комерційна, інфраструктурна складова є вагомим аргументом при покупці квартири. При цьому, за її словами, сама криза послужить каталізатором для грамотного планування об'єктів комерційної нерухомості.
«Ринок житла вже почав переходити на новий щабель конкуренції на рівні продуманої, концептуальної, професійної торгово-інфраструктурної складової. Криза змусить багатьох забудовників спробувати наздогнати лідерів, щоб відповідати вимогам покупців. Дуже скоро потенційні покупці квартир почнуть активно цікавитися, чим саме підкріплені запевнення забудовника, що «через чотири роки тут буде місто-сад», які з заявлених форматів/об'єктів будуть представлені в проекті», - підсумувала Женя Баглай.
