До конца 2020 года частичная реконцепция будет проведена в более 40% строящихся объектов.
Об этом заявил руководитель проекта RUSANIV RESIDENCE Александр Изаров.
В связи с тем, что в марте спрос на первичном рынке жилья снизился в среднем на 15-20%, а в объектах эконом-класса без продуманного инфраструктурного комплекса – снижение достигло 60-70%, многие застройщики, реализующие объекты именно в этом сегменте, вероятнее всего, предпримут попытку провести реконцепцию, что называется, «на марше», пытаясь улучшить проект за счет инфраструктурного комплекса.
«Частичная реконцепция объектов будет заключатся в 2 аспектах, это пересмотр политики создаваемой встроенной инфраструктуры, а также концепций придомового пространства», - рассказал эксперт.
По его словам, дополнительные затраты на такие изменения будут направлены на привлечение потенциальных покупателей и могут составить от 5% до 10% от сметной стоимости строительства.
Что касается создаваемого инфраструктурного комплекса, его качественных характеристик и смены стратегии реализации коммерческих площадей, то Александр Изаров считает, что в ближайшие 6 месяцев покупатели квартир в уже построенных объектах эконом-класса и частично комфорт-класса могут столкнуться с явлением пустых пространств вместо обещанных застройщиками создаваемых сервисов.
«В кризисных условиях малый и средний бизнес вполне возможно откажется от своих планов по развитию сети открытию новых магазинов, аптек или кафе. Таким образом покупатели квартир не смогут воспользоваться обещанными объектами инфраструктуры», - сказал он.
По его мнению, несистемная политика девелоперов в вопросе реализации коммерческих площадей, а именно акцент на их 100-процентной продаже, себя полностью изжила. Главным трендом развития рынка жилищного строительства станет концептуальный подход к планированию объектов инфраструктуры с последующим их управлением: это микс помещений, продаваемых и сдаваемых в долгосрочную аренду, это четкое понимание, каких ритейлеров необходимо привлечь в проект для того, чтобы обеспечить потребности и удовлетворить запросы владельцев квартир.
«Коммерческая составляющая ЖК может влиять на выбор покупателя квартир. Таким образом, застройщикам выгодно оставаться в реализованном проекте даже после ввода его в эксплуатацию, что даст возможность поддерживать и развивать необходимый инфраструктурный комплекс ЖК, повышая его статус и по окончанию строительства», - подчеркнул Александр Изаров.
Эксперт отметил, что, начиная с 2018 года, некоторые застройщики изменили подход в создании будущих ЖК, где основное внимание стали уделять не только качеству строительства и планировочных решений, а еще и созданию концептуального полноценного жизненного пространства для будущих покупателей, включающего в себя как объекты инфраструктуры, так и территорию досуга и отдыха. По его данным, на начало 2020 года количество строящихся объектов принципиально новых форматов достигло 30% от всего количества возводимых жилых комплексов.
В свою очередь Женя Баглай, концептолог и основатель SQM Experts, считает, что на сегодняшний день торгово-инфраструктурный комплекс является одним из самых слабых мест в проектах жилой недвижимости.
«На сегодняшний день распространенной практикой является продажа всех помещений в ЖК, в том числе, коммерческих. Возникает ситуация, когда на момент продажи квартир застройщик, заявляя определенные объекты инфраструктуры, по сути, лишен рычагов воздействия или контроля на будущих покупателей коммерческих площадей, потому что передает им право собственности на продаваемые коммерческие м2», - сказала она.
По ее словам, очень часто покупателем коммерческих площадей в составе жилого комплекса является частный инвестор, и уже он будет искать конечного покупателя и/или арендатора. Поэтому от застройщика уже не зависит, кто и какой объект откроет в каждом из проданных помещений.
Вместе с тем эксперт считает, что комплексная работа по сдаче в аренду помещений, которые принадлежат Застройщику, позволяет создавать и контролировать ансамбль арендаторов, привлекая именно те форматы и бренды, которые по своему позиционированию будут соответствовать потребностям и запросам жителей будущего ЖК.
В качестве примера Женя Баглай рассказала о ситуации с созданием детских садиков на территории ЖК.
«Покупателю квартиры обещают детский садик на территории, но при этом продают коммерческие площади любому желающему. Ведь не всегда оператор детского садика готов конкурировать в цене, а владелец отдельного помещения ничего не обещал покупателям квартир. Он просто хочет сдать свое помещение подороже. Поэтому очень часто обещанные застройщиком детские садики существуют лишь в рекламных проспектах. Несоответствие обещанного и действительности может не только существенно снизить инвестиционную привлекательность покупки квартиры в том или ином ЖК, но и негативно сказаться на реноме застройщика», - считает эксперт.
По ее мнению, грамотная концепция создания социально-бытовой инфраструктуры в жилом комплексе зависит от ряда причин, поэтому сдача помещений в аренду не является панацеей.
«В случае, если проект находится в месте, где инфраструктура уже достаточно хорошо развита и в пешеходной доступности от ЖК есть все необходимые для комфортной жизни объекты, то, конечно же, создаваемые коммерческие площади целесообразнее продать. Женя Баглай считает, что эффективными могут быть смешанные схемы, при которых часть помещений может быть продана, но основные объекты инфраструктуры останутся в собственности застройщика и в его управлении.
«Для принятия решения в каждом конкретном проекте необходим анализ месторасположения будущего объекта, анализ существующей и потенциальной конкуренции в разрезе коммерческих площадей, а также предварительные переговоры с потенциальными арендаторами», - отметила она.
Эксперт считает, что в ближайшие 6 месяцев в выигрыше окажутся именно те застройщики, которые строят объекты новых форматов, таких как многофункциональные жилых комплексы, «город в городе», live-work-play, где продуманная и концептуальная коммерческая, инфраструктурная составляющая является весомым аргументом при покупке квартиры. При этом, по ее словам, сам кризис послужит катализатором для грамотного планирования объектов коммерческой недвижимости.
«Рынок жилья уже начал переходить на новую ступень конкуренции на уровне продуманной, концептуальной, профессиональной торгово-инфраструктурной составляющей. Кризис вынудит многих застройщиков попытаться догнать лидеров, чтобы соответствовать требованиям покупателей. Очень скоро потенциальные покупатели квартир начнут активно интересоваться, чем именно подкреплены заверения застройщика, что «через четыре года здесь будет город-сад», какие из заявленных форматы/объекты будут представлены в проекте», - подытожила Женя Баглай.
