З причини наслідків карантину та посилення конкуренції забудовників, однією з якісних змін на первинному ринку житла стане відмова забудовників від продажу комерційних площ у складі житлового комплексу на користь створення сучасних професійних проектів комерційної нерухомості.Про це заявила Женя Баглай, концептолог і засновник SQM Experts.
За її словами, тільки професійне управління і відмова від продажу комерційних приміщень в складі ЖК дозволяє контролювати і гарантувати концепцію і ансамбль орендарів.
Експерт вважає, що карантин і, як наслідок, - різке зниження продажів і підвищення конкуренції між забудовниками, змушують багато компаній переглянути питання якісного наповнення об'єкта об'єктами інфраструктури.
На даний момент концептуальний підхід до створення інфраструктури ЖК характерний для об'єктів нових форматів, таких як багатофункціональні житлові комплекси і об'єкти формату live-work-play. Головна відмінна риса таких об'єктів, як зазначила Женя Баглай, полягає в тому, що забудовники створюють керуючу компанію, яка за своїм функціоналом схожа з керуючими компаніями в торгово-розважальних центрах.
«Професійна керуюча компанія в торговій нерухомості оперує таким поняттям, як середня орендна ставка. Деякі приміщення здаються за відносно низькою орендною ставкою потокостворюючих якорів заради того, щоб сусідні приміщення здати за ставкою вищою і в середньому вийти на хороші показники по ставці оренди і в той же час, забезпечити конкурентоспроможність і «стійкість» всього проекту. Ця схема працює виключно за умови, що всі приміщення належать одному власнику», - розповіла вона.
На її думку, однією з проблем того, чому інфраструктурний ансамбль того чи іншого ЖК за фактом істотно відрізняється від того, що декларувалося покупцеві квартир, полягає в тому, що комерційні приміщення належать різним власникам.
«Якщо приміщення належать різним власникам, ніхто не зацікавлений, щоб саме його приміщення здавалося по низькій ставці заради того, щоб сусідні приміщення здавалися дорожче. Кожен орендар тягне ковдру на себе. У підсумку, оператори, здатні платити невелику орендну ставку, з'являються тільки в тому випадку, якщо приміщення не викликає інтерес у сильних торгових компаній», - розповіла Женя Баглай.
Експерт вважає, що девелопер, який відповідально вибудовує свою репутацію, готовий відмовитися від продажу всіх приміщень і навіть піти на деякі компроміси заради створення продуманої до дрібниць інфраструктури для максимального комфорту життя в житловому комплексі.
Разом з тим, якщо в найближчому оточенні до проекту вже є все, що необхідно для комфортного життя, то цілком логічно, що забудовник прийме рішення про продаж наявних комерційних площ.
«Якщо в 5-ти хвилинній доступності від ЖК розташовано переважну більшість мережевих форматів супермаркетів, ми не рекомендуємо планувати власний супермаркет. Ми розуміємо, що жителі забезпечені зручною інфраструктурою, а побудоване приміщення може в підсумку отримати якась менш популярна і приваблива для жителів мережа», - підкреслила Женя Баглай.
У свою чергу директор з маркетингу багатофункціонального житлового комплексу POLARIS Home & Plaza Анжеліка Саакян зазначила, що витрати забудовника на створення концептуального, продуманого житлового комплексу можуть досягати 15% від кошторисної вартості будівництва. При цьому, за її словами, покупець все частіше цікавиться не просто наявністю комерційних приміщень в житловому комплексі, а ще тим, який саме оператор «зайде» в житловий комплекс, які сервіси будуть представлені і ін.
«Якщо проаналізувати питання, які потенційний покупець задає у відділах продажів, то можна відзначити, що в 3 з 5 випадків його хвилює, яка торговельна мережа зайде в житловий комплекс, які оператори будуть представлені», - сказала вона.
Анжеліка Саакян вважає, що більш ретельне ставлення забудовників до створюваної інфраструктури може істотно підвищити привабливість того чи іншого житлового комплексу.
За її словами, однією з головних проблем споруджуваних житлових комплексів полягає в тому, що обіцяна інфраструктура в 90% випадків не відповідає тому, що в результаті розміщено в житловому комплексі.
«У структурі пропозиції до сих пір більшу частину займають об'єкти, в яких розрекламована інфраструктура - це переважно приміщення на 1-2 поверхах, про яку за великим рахунком відома тільки їх площа. Крім цього - навряд чи варто вважати 3-4 лавочки у дворі, пісочницю і гірку зоною дозвілля і відпочинку», - зазначила вона.
Особливою проблемою експерт вважає створення дитячих садків в складі ЖК.
«Найчастіше забудовник поняття не має, що буде відкрито в приміщенні, яке він продав і, відповідно, контроль над яким втратив. Якщо покупцеві кажуть, що продають комерційне приміщення з призначенням, то це банальний обман, оскільки це суперечить законодавству», - сказала Анжеліка Саакян.
Експерт вважає, що покупець все частіше буде цікавитися, ким розроблена концепція проекту, наскільки вона продумана, хто буде керувати проектом і чим девелопер готовий підкріпити свої слова.
Вона зазначила, що тільки трохи більше 15-17% від усього обсягу споруджуваних ЖК відповідають зрослим потребам покупців і в найближчі 3-6 місяців левова частка всього попиту (до 80%) буде сконцентрована саме на таких об'єктах.
«Наслідки карантину тільки посилили конкуренцію між забудовниками, але ринок поступово буде змушений підлаштовуватися під потреби покупців в продуманій, концептуальній інфраструктурі. Очікується, що до 2022 року більше 50% всіх споруджуваних житлових комплексів будуть відповідати купівельним вимогам, заснованим на зручності розташування (локації), якості будівництва і всеосяжного інфраструктурного комплексу», - підсумувала вона.
