В виду последствий карантина и усилившейся конкуренции застройщиков, одним из качественных изменений на первичном рынке жилья станет отказ застройщиков от продажи коммерческих площадей в составе жилого комплекса в пользу создания современных профессиональных проектов коммерческой недвижимости.
Об этом заявила Женя Баглай, концептолог и основатель SQM Experts.
По ее словам, только профессиональное управление и отказ от продажи коммерческих помещений в составе ЖК позволяет контролировать и гарантировать концепцию и ансамбль арендаторов.
Эксперт считает, что карантин и, как следствие, - резкое снижение продаж и повышение конкуренции между застройщиками, вынуждают многие компании пересмотреть вопрос качественного наполнения объекта объектами инфраструктуры.
На данный момент концептуальный подход к созданию инфраструктуры ЖК характерен для объектов новых форматов, таких как многофункциональные жилые комплексы и объекты формата live-work-play. Главная отличительная черта таких объектов, как отметила Женя Баглай, заключается в том, что застройщики создают управляющую компанию, которая по своему функционалу схожа с управляющими компаниями в торгово-развлекательных центрах.
«Профессиональная управляющая компания в торговой недвижимости оперирует таким понятием, как средняя арендная ставка. Некоторые помещения сдаются по относительно низкой арендной ставке потокообразующим якорям ради того, чтобы соседние помещения сдать по ставке более высокой и в среднем выйти на хорошие показатели по ставке аренды и в то же время, обеспечить конкурентоспособность и «устойчивость» всего проекта. Эта схема работает исключительно при условии, что все помещения принадлежат одному собственнику», - рассказала она.
По ее мнению, одной из проблем того, почему инфраструктурный ансамбль того или иного ЖК по факту существенно отличается от того, что декларировалось покупателю квартир, заключается в том, что коммерческие помещения принадлежат разным собственникам.
«Если помещения принадлежат разным собственникам, никто не заинтересован, чтобы именно его помещение сдавалось по низкой ставке ради того, чтобы соседние помещения сдавались дороже. Каждый арендатор тянет одеяло на себя. В итоге, операторы, способные платить небольшую арендную ставку, появляются только в том случае, если помещение не вызывает интерес у сильных торговых компаний», - рассказала Женя Баглай.
Эксперт считает, что девелопер, который ответственно выстраивает свою репутацию, готов отказаться от продажи всех помещений и даже пойти на некоторые компромиссы ради создания продуманной до мелочей инфраструктуры для максимального комфорта жизни в жилом комплексе.
Вместе с тем, если в ближайшем окружении к проекту уже есть все, что необходимо для комфортной жизни, то вполне логично, что застройщик примет решение о продаже имеющихся коммерческих площадей.
«Если в 5-ти минутной доступности от ЖК расположено преимущественное большинство сетевых форматов супермаркетов, мы не рекомендуем планировать собственный супермаркет. Мы понимаем, что жители обеспечены удобной инфраструктурой, а построенное помещение может в итоге получить какая-нибудь менее популярная и привлекательная для жителей сеть», - подчеркнула Женя Баглай.
В свою очередь директор по маркетингу многофункционального жилого комплекса POLARIS Home&Plaza Анжелика Саакян отметила, что затраты застройщика на создание концептуального, продуманного жилого комплекса могут достигать 15% от сметной стоимости строительства. При этом, по ее словам, покупатель все чаще интересуется не просто наличием коммерческих помещений в жилом комплексе, а еще тем, какой именно оператор «зайдет» в жилой комплекс, какие сервисы будут представлены и пр.
«Если проанализировать вопросы, которые потенциальный покупатель задает в отделах продаж, то можно отметить, что в 3 из 5 случаев его волнует, какая торговая сеть зайдет в жилой комплекс, какие операторы будут представлены», - сказала она.
Анжелика Саакян считает, что более тщательное отношение застройщиков к создаваемой инфраструктуре может существенно повысить привлекательность того или иного жилого комплекса.
По ее словам, одной из главных проблем строящихся жилых комплексов заключается в том, что обещанная инфраструктура в 90% случаев не соответствует тому, что в итоге размещено в жилом комплексе.
«В структуре предложения до сих пор большую часть занимают объекты, в которых разрекламированная инфраструктура – это преимущественно помещения на 1-2 этажах, о которой по большому счету известна только их площадь. Кроме этого – вряд ли стоит ли считать 3-4 лавочки во дворе, песочницу и горку зоной досуга и отдыха», - отметила она.
Особой проблемой эксперт считает создание детских садиков в составе ЖК.
«Зачастую застройщик понятия не имеет, что будет открыто в помещении, которое он продал и, соответственно, контроль над которым потерял. Если покупателю говорят, что продают коммерческое помещение с назначением, то это банальный обман, так как это противоречит законодательству», - сказала Анжелика Саакян.
Эксперт считает, что покупатель все чаще будет интересоваться, кем разработана концепция проекта, насколько она продумана, кто будет управлять проектом и чем девелопер готов подкрепить свои слова.
Она отметила, что только чуть более 15-17% от всего объема строящихся ЖК соответствуют возросшим потребностям покупателей и в ближайшие 3-6 месяцев львиная доля всего спроса (до 80%) будет сконцентрирована именно на таких объектах.
«Последствия карантина только усилили конкуренцию между застройщиками, но рынок постепенно будет вынужден подстраиваться под потребности покупателей в продуманной, концептуальной инфраструктуре. Ожидается, что к 2022 году более 50% всех строящихся жилых комплексов будут соответствовать покупательским требованиям, основанным на удобстве расположения (локации), качестве строительства и всеобъемлющего инфраструктурного комплекса», - подытожила она.
