Державні програми з іпотечного кредитування не стануть стимулом для повноцінного розвитку іпотеки в Україні.
Таку думку висловив засновник і керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський.
За його словами, анонсовані Президентом і Прем'єр-міністром України іпотечні програми «Доступне житло» під 7% і лізингова програма під 5% лише номінально можуть вирішити нагальне житлове питання для певних категорій громадян. Експерт вважає, що головний позитив цих програм в тому, що Держава буде ділити ризики з позичальником, і така ініціатива - це величезний "плюс" для влади. Але разом з тим досить складна макроекономічна ситуація в Україні і відсутність державних гарантій, що процентні ставки для позичальників не будуть переглянуті, ставлять під сумнів ефективність реалізації таких програм.
На його погляд, відмова МВФ у черговому транші на тлі істотних фінансових зобов'язань по виплатах попередніх міжнародних позик, а також заява представників Національного банку України про можливе підвищення облікової ставки через зростаючі інфляційні ризики не сприятимуть повноцінній реалізації державних програм з іпотеки.
«Згідно з програмою «Доступне житло» розмір компенсації банкам за видані кредити не буде змінюватися – держава «покриє» до 9% банківських витрат на виданий кредит. Але тут виникає цілком резонне побоювання, що цією програмою буде дуже важко «утриматися» в рамках задекларованих 7% для позичальника. І на даний момент немає ніяких гарантій того, що через несприятливу економічну ситуацію, відсотки по виплатах іпотеки не зміняться. Не виключено, що, наприклад, сім'я, яка оформила кредит терміном на 10 років під 7%, вже через рік або два буде змушена платити 10%, а то і 12%», - вважає експерт.
Олександр Насіковський, переконаний, що подібні держпрограми ефективні в країнах, в яких проводиться виважена макроекономічна політика, де позичальник захищений державою.
«У нашій країні люди ризикують на десятиліття і, на жаль, держава не зможе гарантувати, що для позичальника умови даних програм не будуть змінені», - підкреслив експерт.
Він зазначив, що державні іпотечні програми передбачають покупку житла на вторинному ринку. Тому вони не вплинуть на рівень продажів житла, що будується. Експерт також акцентував увагу на тому, що за останні 2-3 роки левова частка продажів на первинному ринку, а це близько 60% від усього обсягу реалізованих квартир, здійснюється за допомогою розстрочки від забудовників, а частка квартир, придбаних за допомогою іпотеки не перевищує 3 %. При цьому головний сенс розстрочки від забудовника, за його словами, - це повна взаємна довіра між забудовником та інвестором. При цьому нарахування % за користування розстрочкою, як розповів Олександр Насіковський, полягає більше в податкових ризиках, а не в способі додаткового заробітку на покупцеві.
«Якщо покупець з якихось причин не зможе виконати свої зобов'язання, забудовнику доведеться продавати вже готову квартиру, а це, згідно із законодавством, тягне за собою податкові наслідки. Готова квартира - це об'єкт нерухомості, що підлягає відповідному оподаткуванню. Розстрочка від забудовника несе в собі взаємні зобов'язання і гарантії двох сторін. Забудовник зобов'язується побудувати і здати об'єкт, а покупець - виплатити повну вартість розстрочки, адже інакше він просто не отримає право власності на квартиру», - підкреслив він.
Експерт упевнений, що державні програми щодо доступного кредитування житла дуже важливі для суспільства, але вони повинні бути дієвими. Втілити їх, підвищити реальну можливість людей обзавестися власною квартирою, на його думку, - їх першочергове завдання. Але разом з тим, Держіпотека зараз навряд чи простимулює комерційні банки розвивати іпотечні програми, що дозволяють придбати житло на первинному ринку.
«Для повноцінного розвитку іпотеки, крім базового економічного зростання в країні і поліпшення добробуту громадян, необхідно прийняти ряд законів, які б значно знизили ризики для покупців в разі, якщо будівництво з яких-небудь причин не буде завершено. Також не варто забувати про реформу ДАБІ, по суті спрямованої на створення сприятливого підґрунтя для розвитку будівельного ринку. Крім цього, щоб потенційно мати можливість впроваджувати іпотечні програми, банкам потрібні «довгі гроші» під 2-3%. Але на сьогоднішній день потенційно залучити їх можна тільки у держави», - підсумував Олександр Насіковський.
