Останнім часом на ринку нерухомості сформувалась стійка тенденція до плавного зниження цін на житло як у столиці, так і практично в усіх регіонах країни. Експерти з нерухомості, які раніше були одностайні у своїх оцінках стосовно зростання вартості житла, вже почали розходитись у прогнозах щодо подальшої динаміки цін. Редакція журналу Prof Build спільно з порталом нерухомості «МЕтри» спробували розібратись у тому, які аргументи змушують експертів прогнозувати зниження цін на житло у найближчому майбутньому.
1 Падіння платоспроможності
Дедалі частіше експерти з нерухомості говорять про падіння платоспроможності населення, що найбільше впливає на попит на житло загалом. Невелике зростання рівня заробітної плати в Україні нівелюється падінням курсу національної валюти. Унаслідок цього реальні доходи населення зменшуються ще більше. За даними Держстату, середня зарплата у столиці у 2013 році становила 5600 грн, що на той момент було еквівалентно приблизно 650 дол. США. У середньому по країні цей показник був на рівні 3600 грн (близько 450 дол. США). У березні 2017 року, як свідчать дані Держстату, середня зарплата становила 6750 грн, що еквівалентно лише 250 дол. США. Тобто реальні доходи наразі в 1,5–2 рази нижчі за «дореволюційні». Навіть у Києві середні зарплати хоч і сягають 11 тис. грн (трохи вище 400 дол. США), однак це набагато менше реальних заробітків 2013-го.
Водночас зниження цін на столичну нерухомість незначне: нині вартість квартири в економ-класі становить близько 700–800 дол. за 1 кв. м, що в цілому не набагато нижче, ніж 4 роки тому.
За даними аналітичного департаменту компанії «Інтергал-Буд», згідно з підсумками 5 місяців 2017 року найбільше зниження ціни спостерігалося в сегменті бізнес-класу – на 10‒15%, і тенденція до подальшого падіння вартості житла саме цієї категорії зберігатиметься в найближчі три літні місяці.
Як зазначила заступник комерційного директора компанії «Інтергал-Буд» Анна Лаєвська, головна причина такої ситуації полягає в тому, що ціни із самого початку були надмірно завищеними і тепер девелопери змушені знижувати вартість квартир, аби потрапити в «попит».
Також зниження попиту частково зумовлено масовим банкрутством банків. Через закриття банків бізнес та населення втратило близько трильйона гривень. «За той час, коли головою Національного банку України була Валерія Гонтарева, близько 80 банків визнано неплатоспроможними. А це практично половина усіх банків, які працювали в Україні у 2014 році. У зв’язку з цим бізнес та населення втратили близько трильйона гривень», ‒ заявив заступник керівника ГО «Публічний аудит» Матвій Холошин.
2 Іпотека, якої немає
Раніше низький рівень платоспроможності населення компенсувався певними ринковими та державними механізмами. Втім, наразі здійснювати таку компенсацію нічим. Іпотеки з прийнятними відсотковими ставками в країні як не було, так і немає. Так само, як і державних програм, які б глобально вирішували житлову проблему і вирівнювали попит.
Доступне кредитування на зразок спільної акції компанії «Укрбуд» з Ощадбанком у Києві нині є поодинокими ініціативами, що не мають значного впливу на ринок.
3 Житла більше, а людей – менше
В окремих регіонах країни на ринку нерухомості вже починає відображатися вплив такого фактора, як зменшення чисельності населення.
У країні триває так звана «природна» депопуляція українців. Дані Держстату свідчать про зменшення останніми роками чисельності населення, різке зниження народжуваності і навіть стійку тенденцію до скорочення чисельності міського населення. Скажімо, місто Дніпро вже перестало бути «мільйонником».
Але це не головне. Значна частина економічно активного населення, не маючи перспектив на гідне життя, просто залишає країну. Хтось – свідомо на постійне місце проживання (ПМП), а хтось – спочатку «на заробітки». І якщо ще рік тому головними причинами переїзду українці називали нестабільну політичну ситуацію і відсутність відчуття безпеки, то сьогодні на перший план виходять інфляція, зростання цін і низький рівень життя.
Як наслідок, у багатьох європейських країнах уже утворилися численні діаспори наших співвітчизників. Лише в сусідній Польщі чисельність емігрантів з України останніми роками обчислюється мільйонами. Хтось з емігрантів повертається. Більшість – ні. Гідна зарплата та можливість придбати житло у звичайну довготривалу іпотеку під 3–4 % слугують непоганим для цього аргументом.
4 Криза перевиробництва
На тлі зниження платоспроможності населення в Україні останніми роками спостерігається ледь не будівельний бум. Наприклад, за даними Держстату, у 2015 році в столиці збудовано житла більше, ніж у спокійному 2013-му. І далі тенденція зберігалася. Так, восени 2016-го в Києві, за інформацією експертів з нерухомості, пропозиція на первинному ринку була на 8% більша, ніж у попередньому році.
За даними City Development Solutions, у першому кварталі 2017 року на ринку первинної нерухомості Києва знову додалося нових пропозицій. Продажі відкрилися у 14 нових об’єктах, крім того, в 11 комплексах стартували продажі нових черг. Сукупний обсяг нової пропозиції становив понад 10 тис. квартир, що на 44% більше, ніж у I кварталі 2016 року.
Як зазначають у City Development Solutions, у цьому ж періоді продажі завершилися у 29 комплексах столиці. Станом на квітень 2017 року активні продажі здійснювалися у 219 комплексах із загальним обсягом пропозиції понад 55 тис. квартир. Приріст сукупної пропозиції квартир на ринку за I квартал становив 19,8%.
«Зниження обсягів продажів, що спостерігалося навесні і влітку 2016 року, не злякало гравців ринку, які впевнено стартують на нових масштабних майданчиках. Найімовірніше, у найближчому майбутньому на ринок очікують масштабні цінові війни девелоперів, які масово рекламують свої об’єкти шляхом надання знижок та акцій», – припускає директор консалтингової компанії City Development Solutions Ярослава Чапко.
За словами Анни Лаєвської, нині пропозиція на 20–25% перевищує платоспроможний попит. І цілком імовірно, що до кінця року тенденція до збільшення розриву між пропозицією та попитом зросте ще на кілька відсотків.
5 Інвестування – не аргумент
Аргумент девелоперів щодо того, що нерухомість в Україні залишається одним із головних інвестиційних та зберігальних інструментів населення, вже втрачає свою силу. Так, можна погодитися з тим, що фондовий ринок у країні не працює. Неможливо оскаржити і той факт, що за два роки Національний банк України вивів з ринку приблизно 40% від загальної кількості банківських установ у країні, що, безумовно, закріпило недовіру до нашої банківської системи. Не розвинена в Україні і торгівля цінними металами. Але й нерухомість втрачає свою привабливість як інвестиційний інструмент. По-перше, неможливо розглядати актив як засіб збереження, якщо він уже багато років має стійку тенденцію до знецінення. А саме це відбувається з нерухомістю в Україні. По-друге, нерухомість у нашій країні давно вже стала слаболіквідним активом. Сьогодні швидко продати на вторинному ринку житло без значного дисконту практично неможливо. По-третє, введення податку на нерухомість та постійне зростання тарифів на комунальні послуги роблять «простій» нерухомості збитковим для власників. Наприклад, в окремих регіонах країни вже почали практикувати оренду житла в рахунок оплати комунальних послуг.
Як зазначають експерти, для довгострокових інвестицій дедалі частіше наші співвітчизники обирають нерухомість за кордоном.
«Останніми роками серед українців користується популярністю нерухомість за кордоном, зокрема в Іспанії та Польщі. Іспанія, переживши кризу на ринку нерухомості, зараз активно відновлюється, і темпи зростання цін на об’єкти досягають до 5‒7% на рік. Така тенденція привертає увагу великої кількості інвесторів, які прагнуть заробити на зростанні ринку. Аналогічна ситуація спостерігається і в сусідній Польщі, де 2–3 роки поспіль відбувається активне збільшення кількості новобудов. З огляду на ціни на нерухомість, які становлять від 1000 євро за 1 кв. м, тенденція до зростання може зберегтися ще 3–4 роки», ‒ зазначив заступник керівника відділу по роботі з клієнтами агенції нерухомості Hayat Estate Семен Саприкін.
Висновки
Отже, ситуацію, яка складеться в недалекому майбутньому на ринку нерухомості, можна буде описати двома словами: жорстка конкуренція. Зокрема, і цінова, що поступово призведе до зниження цін на ринку житла.
Забудовники і далі пропонуватимуть маленькі квартири, враховуючи низьку платоспроможність покупця та його бажання попри все мати власне житло. Збільшуватиметься кількість пропозицій з готовим ремонтом у стилі «заїжджай і живи». Продовжуватиметься стимулювання покупця розстрочками та знижками.
Як зазначають фахівці TARYANGroup, забудовники стимулюють покупців для внесення повної оплати за квартиру, пропонуючи різні знижки, які можуть варіюватися від 3 до 25%. Часто застосовується індивідуальний підхід до покупця. Крім того, активно пропонується інструмент розстрочки: в середньому на ринку вона може сягати до 12 місяців. Як правило, пропонується безвідсоткова ставка, від 12 місяців під 6–8% річних. Розстрочка може досягати 36 місяців.
Наприклад, фахівці компанії «Інтергал-Буд» спільно з банком «Глобус» у січні 2017-го розробили і ввели в дію спеціальну програму, за якою кредит на придбання житла надається на період до 20 років на суму до 1 млн грн. Відсоткова ставка становить від 5,9% річних. А з червня 2017-го разом з АК «Укргазбанк» компанією впроваджено програму з однією з найнижчих відсоткових ставок – від 5% серед недержавних будівельних компаній. За цією програмою кредит надаватиметься на період до 20 років за умови 30-відсоткового першого внеску.
Як повідомили експерти компанії «Інтергал-Буд», завдяки різним програмам та акціям у 2016 році на ринку нерухомості було укладено близько 35‒40% усіх угод. Водночас частка житла, придбаного за допомогою банківського кредиту, становила в середньому 3‒5% від загальної кількості угод.
Але найголовніше – на ринку житла спостерігатиметься активна цінова конкуренція. Так, у SV Development зазначають, що в Україні через низький попит уже почали продавати новобудови за ціною, нижчою за собівартість.
«Собівартість будівництва істотно зросла. Однак багато об’єктів уже продають нижче собівартості, щоб отримати хоча б якісь кошти. Будинки здають напівпорожніми, при цьому в Києві будується стільки ж, скільки й у 2007–2008 роках», ‒ зазначив експерт у галузі нерухомості консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.
