В последнее время на рынке недвижимости сформировалась устойчивая тенденция к плавному снижению цен на жилье как в столице, так и практически во всех регионах страны. Эксперты по недвижимости, которые ранее были единодушны в своих оценках относительно роста стоимости жилья, уже начали расходиться в прогнозах относительно дальнейшей динамики цен. Редакция журнала Prof Build совместно с порталом недвижимости «МЕтры» попытались разобраться в том, какие аргументы заставляют экспертов прогнозировать снижение цен на жилье в ближайшем будущем.
1 Падение платежеспособности
Все чаще эксперты по недвижимости говорят о падении платежеспособности населения, больше всего влияющем на спрос на жилье в целом. Небольшой рост уровня заработной платы в Украине нивелируется падением курса национальной валюты. В результате реальные доходы населения уменьшаются еще больше. По данным Госстата, средняя зарплата в столице в 2013 году составила 5600 грн, что на тот момент было эквивалентно примерно 650 долл. США. В среднем по стране этот показатель был на уровне 3600 грн (около 450 долл. США). В марте 2017 года, как свидетельствуют данные Госкомстата, средняя зарплата составляла 6750 грн, что эквивалентно лишь 250 долл. США. То есть реальные доходы сейчас в 1,5-2 раза ниже «дореволюционных». Даже в Киеве средние зарплаты хоть и достигают 11 тыс. грн (чуть выше 400 долл. США), однако это намного меньше реальных заработков 2013 года.
В то же время снижение цен на столичную недвижимость незначительное: сейчас стоимость квартиры в эконом-классе составляет около 700-800 долл. за 1 кв. м, что в целом не намного ниже, чем 4 года назад.
По данным аналитического департамента компании «Интергал-Буд», согласно итогам 5 месяцев 2017 наибольшее снижение цены наблюдалось в сегменте бизнес-класса - на 10-15%, и тенденция к дальнейшему падению стоимости жилья именно этой категории будет сохраняться в ближайшие три летних месяца .
Как отметила заместитель коммерческого директора компании «Интергал-Буд» Анна Лаевская, главная причина такой ситуации заключается в том, что цены изначально были чрезмерно завышенными и теперь девелоперы вынуждены снижать стоимость квартир, чтобы попасть в «спрос».
Также снижение спроса частично обусловлено массовым банкротством банков. Из-за закрытия банков бизнес и население потеряло около триллиона гривен. «За то время, когда главой Национального банка Украины была Валерия Гонтарева, около 80 банков признано неплатежеспособными. А это практически половина всех банков, которые работали в Украине в 2014 году. В связи с этим бизнес и население потеряли около триллиона гривен», - заявил заместитель руководителя ОО «Общественный аудит» Матвей Холошин.
2 Ипотека, которой нет
Ранее низкий уровень платежеспособности населения компенсировался определенными рыночными и государственными механизмами. Впрочем, пока осуществлять такую компенсацию нечем. Ипотеки с приемлемыми процентными ставками в стране как не было, так и нет. Так же, как и государственных программ, которые глобально решали жилищную проблему и выравнивали спрос.
Доступное кредитование на подобие совместной акции компании «Укрбуд» с Ощадбанком в Киеве сейчас являются редкими инициативами, которые не имеют значительного влияния на рынок.
3 Жилья больше, а людей - меньше
В отдельных регионах страны на рынке недвижимости уже начинает отражаться влияние такого фактора, как уменьшение численности населения.
В стране продолжается так называемая «естественная» депопуляция украинцев. Данные Госкомстата свидетельствуют об уменьшении в последние годы численности населения, резком снижении рождаемости и даже устойчивой тенденции к сокращению численности городского населения. Скажем, город Днипро уже перестал быть «миллионником».
Но это не главное. Значительная часть экономически активного населения, не имея перспектив на достойную жизнь, просто покидает страну. Кто-то - сознательно на постоянное место жительства (ПМЖ), а кто-то - сначала «на заработки». И если еще год назад главными причинами переезда украинцы называли нестабильную политическую ситуацию и отсутствие чувства безопасности, то сегодня на первый план выходят инфляция, рост цен и низкий уровень жизни.
Как следствие, во многих европейских странах уже образовались многочисленные диаспоры наших соотечественников. Только в соседней Польше численность эмигрантов из Украины в последние годы исчисляется миллионами. Кто-то из эмигрантов возвращается. Большинство - нет. Достойная зарплата и возможность приобрести жилье в обычную долговременную ипотеку под 3-4% служат неплохим для этого аргументом.
4 Кризис перепроизводства
На фоне снижения платежеспособности населения в Украине в последние годы наблюдается чуть ли не строительный бум. Например, по данным Госстата, в 2015 году в столице построено жилья больше, чем в спокойном 2013-м. И далее тенденция сохранялась. Так, осенью 2016-го в Киеве, по информации экспертов по недвижимости, предложение на первичном рынке было на 8% больше, чем в предыдущем году.
По данным City Development Solutions, в первом квартале 2017 года на рынке первичной недвижимости Киева снова прибавилось новых предложений. Продажи открылись в 14 новых объектах, кроме того, в 11 комплексах стартовали продажи новых очередей. Совокупный объем нового предложения составил более 10 тыс. квартир, что на 44% больше, чем в I квартале 2016 года.
Как отмечают в City Development Solutions, в этом же периоде продажи завершились в 29 комплексах столицы. По состоянию на апрель 2017 года активные продажи осуществлялись в 219 комплексах с общим объемом предложения более 55 тыс. квартир. Прирост совокупного предложения квартир на рынке за I квартал составил 19,8%.
«Снижение объемов продаж, которое наблюдалось весной и летом 2016 года, не испугало игроков рынка, которые уверенно стартуют на новых масштабных площадках. Скорее всего, в ближайшем будущем рынок ожидают масштабные ценовые войны девелоперов, которые массово рекламируют свои объекты путем предоставления скидок и акций», - предполагает директор консалтинговой компании City Development Solutions Ярослава Чапко.
По словам Анны Лаевской, сейчас предложение на 20-25% превышает платежеспособный спрос. И вполне вероятно, что до конца года тенденция к увеличению разрыва между предложением и спросом возрастет еще на несколько процентов.
5 Инвестирование - не аргумент
Аргумент девелоперов о том, что недвижимость в Украине остается одним из главных инвестиционных и сберегательные инструментов населения, уже теряет свою силу. Да, можно согласиться с тем, что фондовый рынок в стране не работает. Невозможно оспорить и тот факт, что за два года Национальный банк Украины вывел с рынка около 40% от общего количества банковских учреждений в стране, что, безусловно, закрепило недоверие к нашей банковской системе. Не развита в Украине и торговля ценными металлами. Но и недвижимость теряет свою привлекательность как инвестиционный инструмент. Во-первых, невозможно рассматривать актив как средство сбережения, если он уже много лет имеет устойчивую тенденцию к обесцениванию. А именно это происходит с недвижимостью в Украине. Во-вторых, недвижимость в нашей стране давно уже стала слаболиквидным активом. Сегодня быстро продать на вторичном рынке жилье без значительного дисконта практически невозможно. В-третьих, введение налога на недвижимость и постоянный рост тарифов на коммунальные услуги делают «простой» недвижимости убыточным для владельцев. Например, в отдельных регионах страны уже начали практиковать аренду жилья в счет оплаты коммунальных услуг.
Как отмечают эксперты, для долгосрочных инвестиций все чаще наши соотечественники выбирают недвижимость за рубежом.
«В последние годы среди украинцев пользуется популярностью недвижимость за рубежом, в Испании и Польше. Испания, переживший кризис на рынке недвижимости, сейчас активно восстанавливается, и темпы роста цен на объекты достигают до 5-7% в год. Такая тенденция привлекает внимание большого количества инвесторов, которые стремятся заработать на росте рынка. Аналогичная ситуация наблюдается и в соседней Польше, где 2-3 года подряд происходит активное увеличение количества новостроек. Учитывая цены на недвижимость, которые составляют от 1000 евро за 1 кв. м, тенденция к росту может сохраниться еще 3-4 года», - отметил заместитель руководителя отдела по работе с клиентами агентства недвижимости Hayat Estate Семен Сапрыкин.
Выводы
Итак, ситуацию, которая сложится в недалеком будущем на рынке недвижимости, можно будет описать двумя словами: жесткая конкуренция. В частности, и ценовая, которая постепенно приведет к снижению цен на рынке жилья.
Застройщики и дальше будут предлагать маленькие квартиры, учитывая низкую платежеспособность покупателя и его желание несмотря на все иметь собственное жилье. Будет увеличиваться количество предложений с готовым ремонтом в стиле «заезжай и живи». Будет продолжаться стимулирование покупателя рассрочками и скидками.
Как отмечают специалисты TARYANGroup, застройщики стимулируют покупателей для внесения полной оплаты за квартиру, предлагая различные скидки, которые могут варьироваться от 3 до 25%. Часто применяется индивидуальный подход к покупателю. Кроме того, активно предлагается инструмент рассрочки: в среднем по рынку она может достигать до 12 месяцев. Как правило, предлагается беспроцентная ставка от 12 месяцев под 6-8% годовых. Рассрочка может достигать 36 месяцев.
Например, специалисты компании «Интергал-Буд» совместно с банком «Глобус» в январе 2017 года разработали и ввели в действие специальную программу, по которой кредит на приобретение жилья предоставляется на период до 20 лет на сумму до 1 млн грн. Процентная ставка составляет от 5,9% годовых. А с июня 2017 года вместе с АК «Укргазбанк» компанией внедрена программа с одной из самых низких процентных ставок - от 5% среди негосударственных строительных компаний. По этой программе кредит предоставляется на период до 20 лет при условии 30-процентного первоначального взноса.
Как сообщили эксперты компании «Интергал-Буд», благодаря различным программам и акциям в 2016 году на рынке недвижимости было заключено около 35-40% всех сделок. В то же время доля жилья, приобретенного с помощью банковского кредита, составляла в среднем 3-5% от общего количества сделок.
Но самое главное - на рынке жилья будет наблюдаться активная ценовая конкуренция. Так, в SV Development отмечают, что в Украине из-за низкого спроса уже начали продавать новостройки по цене ниже себестоимости.
«Себестоимость строительства существенно возросла. Однако многие объекты уже продают ниже себестоимости, чтобы получить хоть какие-то средства. Дома сдают полупустыми, при этом в Киеве строится столько же, сколько и в 2007-2008 годах», - отметил эксперт в области недвижимости консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий.
