Особливої ділової активності в серпні 2016 року ніхто не очікував. І не тільки тому, що серпень – сезон масових відпусток, переїзду киян на дачі і в сільську місцевість (були часи, коли саме в серпні ринок нерухомості помітно оживав). Як повідомляє ресурс “Domik.ua” , песимістичні прогнози враховували високий рівень невизначеності (в тому числі, пов’язаний зі стрімким зростанням комунальних платежів ), а також помітно схудлі накопичення більшості потенційних покупців.
У серпні до численних негативних факторів додалися агресивна риторика нашого північного сусіда, а також різке загострення воєнних дій на Донбасі. У ЗМІ з’явилися матеріали про можливі наступи на Київ, Харків, інші регіони України.
Курси іноземних валют відразу ж різко стрибнули вгору, а ділова активність, яка і без того була невисокою, пішла вниз. Цього разу зниження ділової активності торкнулося не тільки вторинного ринку нерухомості, але і первинного.
Кількість пропозицій на вторинному ринку знизилася приблизно на 6,1%. Якщо станом на 29.07.2016 в довірчий інтервал потрапило 15172 об’єктів, то станом на 02.09.2016 їх було 14241. При цьому продавці зняли переважно найбільш «дешеві» квартири, що було основною причиною зростання середніх цін пропозицій у деяких сегментах ринку. Але ця причина була не єдиною. Річ у тому, що про зростання говорять і деякі ріелтори.
Незважаючи на всі аргументи і обговорення на форумах, що обгрунтовують необхідність зниження цін, ціла низка продавців підняли ціни. Причому не тільки в гривнях (що в умовах різкого просідання курсу національної валюти відбувається досить часто), але і в доларах.
Оскільки в нинішніх умовах таку поведінку продавців складно назвати логічною і раціональною, то вважаємо, що в даному випадку певну роль зіграв емоційний фактор. Зневірившись у можливості продати свої квартири, а також у зв’язку з загрозою початку повномасштабної війни, продавці підготували свою суто емоційну «відповідь Чемберлену». Мовляв, свою фортецю ми так просто не здамо.
Але рано чи пізно на зміну емоціям прийде тверезий розрахунок, і тоді середні ціни пропозицій знову кинуться вниз. Питання лише в тому, з якою швидкістю і на яких рівнях зупиняться в конкретних сегментах ринку.
Зростання зовнішніх ризиків і воєнних загроз
Складно прогнозувати розвиток військових, політичних, економічних, інформаційних та інших протистоянь з нашим північним сусідом, але дві вкрай небезпечні тенденції проглядаються досить чітко. Це ескалація воєнних дій на Донбасі, а також нарощування тиску не тільки на Україну, а й на світову спільноту.
Втомившись від санкцій і погроз, чимало західних політиків, бізнесменів, так і «простих громадян» прислухаються до риторики Кремля (в тому числі, про доцільність розділу сфер впливу). До нових Мюнхенських угод справа навряд чи дійде, а от розширення експансії під прапорами сепаратистів цілком можливо. Загалом, як співали багато радянських людей перед початком Другої світової війни, «на границе тучи ходят хмуро». Співали про хмари, як правило, радісно, навіть в страшному сні не уявляючи подальший розвиток подій.
Все це (включаючи інформаційні війни, нагнітання істерії і залякування) пригнічує прагнення наших громадян вкладати заощадження в бізнес і нерухомість, що вкрай негативно позначається на діловій активності.
Проблеми з наданням міжнародних кредитів
Переговори про надання чергового траншу кредиту МВФ у розмірі одного мільярда доларів йдуть вже досить давно і складно. Спостерігаючи, як бездарно використовувалися попередні кредити, кожен черговий транш кредиту МВФ пов’язує з виконанням нових, все більш жорстких вимог. Суть цих вимог досить зрозуміла: реальна боротьба з корупцією, розвиток економіки, збалансованість бюджету.
От тільки з реалізацією цих вимог великі проблеми. Бо корупція роз’їла практично всі гілки влади, а збалансованість бюджету означає урізання соціальних програм, підвищення пенсійного віку, різке підвищення цін на енергоресурси для населення, інші непопулярні заходи.
Реалізація подібних програм цілком може призвести до соціального вибуху. Проте, уряд йде на подібні ризики, намагаючись, з одного боку, урезонити олігархів і очистити (хоча б трохи) країну від корупціонерів, а з іншого боку – пом’якшити фінансові удари по «простим громадянам», значна частина яких за межею бідності .
Заяви вищих посадових осіб про практично повне виконання вимог МВФ і надання чергового траншу кредиту в найближчому майбутньому звучали неодноразово. Але кожного разу виявлялося, що виконані ще не всі вимоги, відповідно терміни отримання грошей зсувалися.
Не отримала Україна чергового траншу ні в липні, ні в серпні (хоча терміни називалися ледь не з точністю до кількох днів). Мовляв, доки не буде офіційно введено електронний реєстр майнових декларацій чиновників, доти грошей не буде.
31 серпня Державна служба спеціального зв’язку та захисту інформації видала сертифікат відповідності комплексної системи захисту інформації цього електронного реєстру, і з 1 вересня він офіційно запускається в постійну промислову експлуатацію.
Чи означає це, що черговий транш Україна отримає вже в найближчому майбутньому? Чи чиновники знайдуть способи, що дозволяють заблокувати роботу реєстру і обійти жорсткі вимоги МВФ?
- Подивимося.
З одного боку, відсутність кредиту МВФ не тільки загрожує стабільності вітчизняної фінансової системи (та й усієї держави в цілому), а й блокує надання інших, ще більш значних іноземних кредитів.
З іншого боку, введення електронного реєстру майнових декларацій чиновників, боляче б’є по дуже багатьом представникам влади. Якщо чиновник задекларує нажите корупційним шляхом майно, то йому загрожує кримінальне переслідування. Якщо ж не задекларує (а громадськість, ЗМІ та відповідні служби таке майно розкопають), то і в цьому випадку йому загрожує кримінальне переслідування. Але ж вілли, престижні квартири і автомобілі заховати від чужих очей дуже непросто (в тому числі і за кордоном, там навіть рахунки в банках нерідко перевіряють).
Зростання курсів іноземних валют
Відсутність обіцяних зовнішніх позик на тлі явних військових загроз призвела до істотного просідання гривні. Курс готівкового долара, який в останні місяці був досить стабільним (і навіть знижувався), з кінця липня почав рости. В середині серпня це зростання прискорилося, що добре видно на наведеній нижче діаграмі.
Майбутні тенденції зміни курсів валют прогнозувати складно. Можливі сценарії залежать від іноземних кредитів, воєнних дій на Донбасі, світових цін на сталь, пшеницю, енергоресурси. На думку деяких фінансових аналітиків, при сприятливій ситуації національна валюта може зміцнитися на рівні 24,5 гривні за долар. За несприятливої ситуації до кінця року просяде до 30 і більше гривень за долар (на інтернет-форумах можна знайти і більш песимістичні прогнози).
Природні запитання: як це відіб’ється на ринку нерухомості, і що робити його учасникам, щоб потім не було нестерпно боляче і прикро?
Проблеми вибору ефективної стратегії продажу нерухомості
Наразі київський вторинний ринок нерухомості підійшов, на нашу думку, до так званої точки біфуркації. Тобто до точки, коли подальший розвиток подій може відбуватися або за тим саммим сценарієм, що і раніше, або за істотно інакшими сценаріями. При цьому другий варіант нам видається більш вірогідним.
Ну, а якщо це так, то ризикнемо заздалегідь дати рекомендації продавцям нерухомості. Саме продавцям, які на відміну від покупців більш інерційні. І від цієї інерційності нікуди не дітися: для продажу нерухомості потрібні місяці (а то й роки), а для придбання вподобаної заздалегідь нерухомості нерідко достатньо декількох днів.
Отже, продавцю необхідно:
1. Чітко визначитися з тим, що саме він хоче. А це геть непросто. Бо бажань і прагнень, як правило, багато; але, виграючи в одному, продавець неминуче програє в іншому.
Тому (після проведення багатокритеріальної оптимізації) доцільно зупинитися на конкретній стратегії продажу. На практиці основних стратегій дві. Або необхідно зважитися на те, щоб продати нерухомість в найближчому майбутньому за тією ціною, яка складеться в результаті торгів. Або чекати «свого шансу», відтягуючи при цьому продаж. Всі інші варіанти, в тому числі продаж однієї квартири і купівля іншої, значною мірою випливають з цих двох.
2. Проаналізувати досвід продажів і динаміку зміни цін аналогічних квартир (з урахуванням особливостей конкретних історичних періодів). Бо, як сказано в книзі Екклезіаста: «Що було, воно й буде, і що робилося, буде робитись воно, і немає нічого нового під сонцем». Якщо для такого аналізу у продавця не вистачає інформації, то необхідно звернутися до досвідченого ріелтора, який спеціалізується в даному сегменті ринку.
3. Чітко зрозуміти, які групи населення і категорії покупців може залучити дана квартира. Поглянути на неї очима найбільш ймовірних категорій покупців і з цих позицій визначити плюси і мінуси квартири. Вивчити основні помилки продавців аналогічних квартир.
4. Ретельно спланувати рекламну кампанію, орієнтуючись на конкретні цільові аудиторії потенційних покупців. Для проведення такої вузьконаправленої рекламної кампанії бажано залучати фахівців (насамперед, досвідчених ріелторів, які спеціалізуються в цьому сегменті ринку; у багатьох з них є особисті бази даних потенційних покупців, які цікавилися аналогічними квартирами раніше).
5. Вивчити основні методи і прийоми проведення переглядів і торгів. Якщо відповідних знань, навичок та особистих якостей немає, то бажано залучити фахівця. Бо ефективне проведення переговорів і торгів – це не тільки наука, але й мистецтво.
Як показує досвід фахівців агентства нерухомості «Планета Оболонь», ці рекомендації досить універсальні. Питання лише в тому, наскільки суворо необхідно їх дотримуватися.
Багато що тут залежить від обраної стратегії продажу. Що довше продавець коливається і чекає «свого шансу», то більш болюча для нього кожна помилка, допущена при проведенні перегляду і торгів. Зрештою, життя довге, і ніхто не знає, що буде через 5-10 років. Може квартира знадобиться підростаючим онукам, а може ціновий тренд знову стане зростаючим, а може вартість квадратного метра столичної нерухомості впаде до мінімуму…
Якщо ж власник квартири намагається терміново її продати, підраховуючи, скільки він щотижня втрачає від постійного зниження цін, то вага будь-якої помилки різко зростає. Особливо болючі для такого продавця помилки, пов’язані із завищенням ціни напередодні можливого різкого спаду цін. Навіть невеликий прорахунок на частки відсотка може затягнути угоду до того моменту, коли ціни різко знизяться і колишня ціна стане неактуальною.
Прикладів подібних помилок продавців на «ведмежому» (падаючому) ринку безліч. А саме такий ринок ми спостерігаємо в останні роки.
Якщо виходити з динаміки зміни середніх доларових цін пропозицій в основних сегментах вторинного ринку нерухомості, за рік продавці київських квартир втратили близько 10-12 відсотків тільки в результаті зниження цін. Якщо ж врахувати, що основним попитом користуються найдешевші (в своїх сегментах ринку) квартири, то втрати продавців значно більші.
Ось типовий випадок. Рік тому продавець поставив в ціннику «середню ціну пропозицій». Потім поступово її знижував, трохи випереджаючи загальну динаміку зміни середніх цін пропозицій. В результаті за півроку знизив ціну приблизно на 10%. Результатів практично не було. Тоді продавець прискорив темпи зниження цін. У покупців з’явився слабкий інтерес до даної квартири, але практичних результатів це не принесло. Продав же він квартиру лише після того, як встановив ціну майже на 40% нижчу за ту, що була спочатку. Встановивши завищену ціну (і тим самим затягнувши продаж на рік), цей продавець втратив приблизно 20% від початкової ціни.
Ось один із прикладів з конкретними цінами: Початкова ціна була $150000, покупець пропонував $135000. Продавець не погодився, і покупець пішов. Після цього переглядів було небагато, і довелося продавцеві знижувати ціну. В результаті квартира була продана через рік за $95000. Таким чином, продавець втратив $40000 лише тому, що не знав реальних цін і не довіряв ріелторам.
Аналізуючи подібні випадки і підбиваючи підсумки, ризикнемо дати продавцям ще одну рекомендацію. Якщо твердо вирішили продати нерухомість, то робіть це зараз: ймовірність обвалу цін дуже значна.
Але навіть якщо обвалу цін і не відбудеться, то є резон не затягувати з продажем і погоджуватися з тією ціною, яка буде сформована в результаті торгів. На це є мінімум дві вагомі причини.
По-перше, за нашими прогнозами, ціновий тренд ще досить довго буде спадним. Так з початку року квартири в середньому по місту подешевшали на 8% в доларах США.
По-друге, попит явно зміщується в бік новобудов і первинного ринку. Що ж стосується вторинного ринку, то тут поступово відбувається диференціація попиту – основний попит концентрується лише в окремих сегментах.
По-третє, зростання вартості комунальних послуг продовжує тиснути на власників «зайвих» квадратних метрів і буде змушувати декого продавати житло для зниження регулярних витрат.
Статистика цін пропозицій вторинного ринку житла Києва
Основні цінові показники вторинного ринку житла Києва, отримані при статистичному аналізі нашої актуальної бази даних, наведені нижче.
При визначенні середніх цін пропозицій використовувався досить «м’який» метод апроксимації «ковзне середнє за п’ятьма точками», що дозволяє дещо згладити сплески кривих і більш адекватно виявити тренд.
Графік №1. Статистика цін пропозицій по Києву
- Синя крива – середня ціна пропозицій квартир, які потрапили в довірчий інтервал;
- Зелена крива – середня ціна пропозицій 20% найдешевших квартир, які потрапили в довірчий інтервал;
- Червона крива – середня ціна пропозицій 20% найбільш дорогих квартир, які потрапили в довірчий інтервал
- Червона крива – середня ціна пропозицій 20% найбільш дорогих квартир, які потрапили в довірчий інтервал
Середні ціни київських квартир:
- За місяць знизилися на 0,4%, за останні три місяці знизилися на 1,6%, за останнє півріччя знизилися на 8,5%, за рік знизилися на 11,6%
Середні ціни 20% найдешевших київських квартир:
- За місяць знизилися на 0,4%, за останні три місяці знизилися на 1,6%, за останнє півріччя знизилися на 9,1%, за рік знизилися на 10,6%
Середні ціни 20% найбільш дорогих київських квартир:
- За місяць зросли на 0,1%, за останні три місяці знизилися на 0,6%, за останнє півріччя знизилися на 8,5%, за рік знизилися на 12,3%
Графік №2. Статистика цін пропозицій у нових будинках
- Синя крива – середня ціна пропозицій квартир в нових будинках, які потрапили в довірчий інтервал;
- Зелена крива – середня ціна пропозицій 20% найдешевших квартир в нових будинках, які потрапили в довірчий інтервал;
- Червона крива – середня ціна пропозицій 20% найбільш дорогих квартир в нових будинках, які потрапили в довірчий інтервал
Середні ціни квартир в нових будинках:
- За місяць зросли на 0,6%, за останні три місяці знизилися на 0,3%, за останнє півріччя знизилися на 7,9%, за рік знизилися на 9,1%
Середні ціни 20% найдешевших квартир в нових будинках:
- За місяць зросли на 0,7%, за останні три місяці зросли на 0,7%, за останнє півріччя знизилися на 6,4%, за рік знизилися на 8,7%
Середні ціни 20% найбільш дорогих квартир в нових будинках:
- За місяць зросли на 1,3%, за останні три місяці зросли на 0,8%, за останнє півріччя знизилися на 9,0%, за рік знизилися на 9,1%
Графік №3. Статистика цін пропозицій біля метро
- Синя крива – середня ціна пропозицій квартир біля метро, які потрапили в довірчий інтервал;
- Зелена крива – середня ціна пропозицій 20% найдешевших квартир біля метро, які потрапили в довірчий інтервал;
- Червона крива – середня ціна пропозицій 20% найбільш дорогих квартир біля метро, які потрапили в довірчий інтервал
Середні ціни квартир в будинках біля метро:
- За місяць зросли на 1,3%, за останні три місяці знизилися на 1,2%, за останнє півріччя знизилися на 7,4%, за рік знизилися на 11,3%
Середні ціни 20% найдешевших квартир в будинках біля метро:
- за місяць зросли на 1,5%, за останні три місяці знизилися на 1,0%, за останнє півріччя знизилися на 6,3%, за рік знизилися на 10,5%
Середні ціни 20% найбільш дорогих квартир в будинках біля метро:
- За місяць зросли на 1,6%, за останні три місяці знизилися на 1,0%, за останнє півріччя знизилися на 8,6%, за рік знизилися на 11,9%
Як видно на графіках і в таблиці, протягом 2016 року тенденції зміни середніх цін пропозицій (у доларах за квадратний метр) були приблизно однаковими як серед найбільш дешевих, так і серед найбільш дорогих квартир.
У серпні зафіксовано зростання в межах 1,5% в окремих сегментах і невелике зниження по всьому Києву.
За останні три місяці середні ціни пропозицій в більшості сегментів ринку знизилися в межах 2%.
За останні півроку середні ціни пропозицій в більшості сегментів ринку знизилися в межах 9%.
За останній рік середні ціни пропозицій в більшості сегментів ринку знизилися в межах 12%.
Індекс недоступності житла в Києві в серпні 2016 року становив 19,1. Тобто людина, зарплата якої близька до середньої по Києву, повинна працювати приблизно 19 років, нічого не витрачаючи, щоб придбати квартиру площею 70 кв. м.
Прогноз на вересень і найближче майбутнє
Вважаємо, що традиційного вересневого пожвавлення ринку в цьому році не буде. Кількість угод якщо і зросте, то не набагато. До показників ділової активності попередніх років цей вересень навряд чи дотягне.
Підстави для подібного прогнозу наступні.
1. Високий рівень невизначеності, в тому числі пов’язаний з затримкою зовнішніх позик.
2. Загрози воєнного вторгнення в регіони, що знаходяться досить далеко від зони АТО. Так, за останні роки ми навчилися жити в режимі уповільненої війни, інстинкти самозбереження вимикають режим «війна», щоб нервова система не давала збої і не сіяла паніку в повсякденному житті. Так легше, комфортніше, але не безпечніше.
3. Масове очікування зростання соціальних і політичних протистоянь, а також зміни ринкових тенденцій після початку опалювального сезону. За останній рік ціни на гарячу воду і опалення зросли на 90%. За словами міністра соціальної політики Андрія Реви, в цьому році субсидії отримуватимуть близько 9 млн домогосподарств. Про яке зростання купівельної активності може йтися?
4. Що ж стосується зміни цін на вторинному ринку, то найбільш вірогідний, на наш погляд, сценарій – плавне зниження їх восени і далі більш різке зменшення кількості. І це буде безпосередньо пов’язано з девальвацією національної валюти, як вже було багато разів. Про те, скільки коштувала однокімнатна квартира в доларах США до кризи 2008 року, продавцям можна тільки ностальгувати, як про смак якісної ліверної ковбаси. Що більше дешевшає гривня, то менше в доларовому еквіваленті оцінюється нерухомість.
Чи втримається гривня на плаву або на неї чекає чергове падіння, дізнаємося вже в найближчий час. А поки що покупці, як і раніше, залишаються диктаторами на ринку нерухомості, а продавці – заручниками економіки нашої країни.
Володимир Коломейко
