Особой деловой активности в августе 2016 года никто не ждал. И не только потому, что август — сезон массовых отпусков, переезда киевлян на дачи и в сельскую местность (были времена, когда именно в августе рынок недвижимости заметно оживал). Как сообщает ресурс “Domik.ua” , пессимистические прогнозы учитывали высокий уровень неопределенности (в том числе, связанный со стремительным ростом коммунальных платежей), а также заметно похудевшие накопления большинства потенциальных покупателей.
В августе к многочисленным негативным факторам добавились агрессивная риторика нашего северного соседа, а также резкое обострение военных действий на Донбассе. В СМИ появились материалы о возможных наступлениях на Киев, Харьков, другие регионы Украины.
Курсы иностранных валют сразу же резко прыгнули вверх , а деловая активность, которая и без того была невысокой, пошла вниз. В этот раз снижение деловой активности затронуло не только вторичный рынок недвижимости, но и первичный.
Количество предложений на вторичном рынке снизилось примерно на 6,1%. Если по состоянию на 29.07.2016 в доверительный интервал попало 15172 объектов, то по состоянию на 02.09.2016 их было 14241. При этом продавцы сняли преимущественно наиболее «дешевые» квартиры, что было основной причиной роста средних цен предложений в некоторых сегментах рынка. Но эта причина была не единственной. Дело в том, что о росте говорят и некоторые риэлторы.
Несмотря на все аргументы и обсуждения на форумах , обосновывающие необходимость снижения цен, целый ряд продавцов подняли цены. Причем не только в гривнах (что в условиях резкого проседания курса национальной валюты происходит достаточно часто), но и в долларах.
Поскольку в нынешних условиях такое поведение продавцов сложно назвать логичным и рациональным, то полагаем, что в данном случае определенную роль сыграл эмоциональный фактор. Отчаявшись продать свои квартиры, а также столкнувшись с угрозами начала полномасштабной войны, продавцы подготовили свой сугубо эмоциональный «ответ Чемберлену». Мол, свою крепость мы так просто не сдадим.
Но рано или поздно на смену эмоциям придет трезвый расчет, и тогда средние цены предложений вновь устремятся вниз. Вопросы лишь в том, с какой скоростью и на каких уровнях остановятся в конкретных сегментах рынка.
Рост внешних рисков и военных угроз
Сложно прогнозировать развитие военных, политических, экономических, информационных и иных противостояний с нашим северным соседом, но две крайне опасные тенденции просматриваются достаточно четко. Это эскалация военных действий на Донбассе, а также наращивание давления не только на Украину, но и на мировое сообщество.
Устав от санкций и угроз, немало западных политиков, бизнесменов, да и «простых граждан» прислушиваются к риторике Кремля (в том числе, о целесообразности раздела сфер влияния). До новых Мюнхенских соглашений дело вряд ли дойдет, а вот расширение экспансии под флагами сепаратистов вполне возможно. В общем, как пели многие советские люди перед началом Второй мировой войны, «на границе тучи ходят хмуро». Пели о сгущающихся тучах, как правило, радостно, даже в страшном сне не представляя дальнейшее развитие событий.
Все это (включая информационные войны, нагнетание истерии и запугивания) подавляет стремление наших граждан вкладывать сбережения в бизнес и недвижимость, крайне негативно сказывается на деловой активности.
Проблемы с предоставлением международных кредитов
Переговоры о предоставлении очередного транша кредита МВФ в размере одного миллиарда долларов идут уже достаточно давно и сложно. Наблюдая, как бездарно использовались предыдущие кредиты, каждый очередной транш кредита МВФ увязывает с выполнением новых, все более жестких требований. Суть этих требований достаточно понятна: реальная борьба с коррупцией, развитие экономики, сбалансированность бюджета.
Вот только с реализацией этих требований большие проблемы. Ибо коррупция разъела практически все ветви власти, а сбалансированность бюджета означает урезание социальных программ, повышение пенсионного возраста, резкое повышение цен на энергоресурсы для населения, прочие непопулярные меры.
Реализация подобных программ вполне может привести к социальному взрыву. Тем не менее, правительство идет на подобные риски, пытаясь, с одной стороны, урезонить олигархов и очистить (хотя бы немного) страну от коррупционеров, а, с другой стороны, смягчить финансовые удары по «простым гражданам», значительная часть которых за чертой бедности.
Заявления высших должностных лиц о практически полном выполнении требований МВФ и предоставлении очередного транша кредита в самом ближайшем будущем звучали неоднократно. Но всякий раз оказывалось, что выполнены еще не все требования, соответственно сроки получения денег сдвигались.
Не получила Украина очередного транша ни в июле, ни в августе (хотя сроки назывались чуть ли ни с точностью до нескольких дней). Мол, пока не будет официально введен электронный реестр имущественных деклараций чиновников, до тех пор денег не будет.
31 августа Государственная служба специальной связи и защиты информации выдала сертификат соответствия комплексной системы защиты информации этого электронного реестра, и с 1 сентября он официально запускается в постоянную промышленную эксплуатацию.
Означает ли это, что очередной транш Украина получит уже в самом ближайшем будущем? Или чиновники найдут способы, позволяющие заблокировать работу реестра и обойти жесткие требования МВФ?
- Посмотрим.
С одной стороны, отсутствие кредита МВФ не только грозит стабильности отечественной финансовой системы (да и всего государства в целом), но и блокирует предоставление других, еще более значительных иностранных кредитов.
С другой стороны, введение электронного реестра имущественных деклараций чиновников, больно бьет по очень многим представителям власти. Если чиновник задекларирует нажитое коррупционным путем имущество, то ему грозит уголовное преследование. Если же не задекларирует (а общественность, СМИ и соответствующие службы такое имущество раскопают), то и в этом случае ему грозит уголовное преследование. А ведь виллы, престижные квартиры и автомобили спрятать от чужих глаз очень непросто (в том числе и заграницей, там даже счета в банках нередко проверяют).
Рост курсов иностранных валют
Отсутствие обещанных внешних займов на фоне явных военных угроз привело к существенному проседанию гривны. Курс наличного доллара, который в последние месяцы был достаточно стабильным (и даже снижался), с конца июля начал расти. В середине августа этот рост ускорился, что хорошо видно на приведенной ниже диаграмме.
Будущие тенденции изменения курсов валют прогнозировать сложно. Возможные сценарии зависят от иностранных кредитов, военных действий на Донбассе, мировых цен на сталь, пшеницу, энергоресурсы. По мнению некоторых финансовых аналитиков, при благоприятной ситуации, национальная валюта может укрепиться на уровне 24,5 гривны за доллар. При неблагоприятной ситуации к концу года просядет до 30 и более гривен за доллар (на интернет-форумах можно найти и более пессимистические прогнозы).
Естественные вопросы: как это отразится на рынке недвижимости, и что делать его участникам, дабы потом не было мучительно больно и обидно?
Проблемы выбора эффективной стратегии продажи недвижимости
В настоящее время киевский вторичный рынок недвижимости подошел, по нашему мнению, к так называемой точке бифуркации. То есть, к точке, когда дальнейшее развитие событий может происходить либо по тем же сценариям, что и раньше, либо по существенно иным сценариям. При этом второй вариант нам представляется более вероятным.
Ну, а коль скоро это так, то рискнем заблаговременно дать рекомендации продавцам недвижимости. Именно продавцам, которые в отличие от покупателей более инерционны. И от этой инерционности никуда не деться: для продажи недвижимости необходимы месяцы (а то и годы), а для покупки, присмотренной заблаговременно недвижимости, нередко достаточно нескольких дней.
Итак, продавцу необходимо:
1. Четко определиться с тем, что именно он хочет. А это далеко непросто. Ибо желаний и стремлений, как правило, много; но, выигрывая в одном, продавец неизбежно проигрывает в другом.
Потому (после проведения многокритериальной оптимизации) целесообразно остановиться на конкретной стратегии продажи . На практике, основных стратегий две. Либо необходимо решиться на то, чтобы продать недвижимость в самом ближайшем будущем по той цене, которая сложится в результате торгов. Либо ждать «своего шанса», оттягивая при этом продажу. Все остальные варианты, в том числе продажа одной квартиры и покупка другой, в значительной степени вытекают из этих двух.
2. Проанализировать опыт продаж и динамику изменения цен аналогичных квартир (с учетом особенностей конкретных исторических периодов). Ибо, как сказано в книге Экклезиаста: «Что было, то и будет; и что делалось, то и будет делаться, и нет ничего нового под солнцем». Если для такого анализа у продавца не хватает информации, то необходимо обратиться к опытному риелтору, который специализируется в данном сегменте рынка.
3. Четко понять какие группы населения и категории покупателей может привлечь данная квартира. Взглянуть на нее глазами наиболее вероятных категорий покупателей, и с этих позиций определить плюсы и минусы квартиры. Изучить основные ошибки продавцов аналогичных квартир.
4. Тщательно спланировать рекламную кампанию, ориентируясь на конкретные целевые аудитории возможных покупателей. Для проведения такой узконаправленной рекламной кампании желательно привлекать специалистов (прежде всего, опытных риелторов, специализирующихся в этом сегменте рынка; у многих из них есть личные базы данных потенциальных покупателей, интересовавшимися аналогичными квартирами раньше).
5. Изучить основные методы и приемы проведения просмотров и торгов. Если соответствующих знаний, навыков и личных качеств нет, то желательно привлечь специалиста. Ибо эффективное проведение переговоров и торгов – это не только наука, но и искусство.
Как показывает опыт специалистов агентства недвижимости «Планета Оболонь», эти рекомендации достаточно универсальны. Вопрос лишь в том, насколько строго необходимо их придерживаться?
Многое тут зависит от выбранной стратегии продажи. Чем дольше продавец колеблется и ждет «своего шанса», тем более болезненна для него каждая ошибка, допущенная при проведении просмотров и торгов. В конце концов, жизнь длинная, и никто не знает, что будет через 5-10 лет. Может квартира понадобится подрастающим внукам, а может ценовой тренд вновь станет растущим, а может стоимость квадратного метра столичной недвижимости упадет до минимума….
Если же владелец квартиры пытается срочно ее продать, подсчитывая, сколько он еженедельно теряет от постоянного снижения цен, то вес любой ошибки резко возрастает. Особенно болезненны для такого продавца ошибки, связанные с завышением цены накануне возможного резкого спада цен. Даже небольшой просчет на доли процента может затянуть сделку до того момента, когда цены резко снизятся и прежняя цена станет неактуальной.
Примеров подобных ошибок продавцов на «медвежьем» (падающем) рынке великое множество. А именно такой рынок мы наблюдаем в последние годы.
Если исходить из динамики изменения средних долларовых цен предложений в основных сегментах вторичного рынка недвижимости, за год продавцы киевских квартир потеряли порядка 10-12 процентов только лишь в результате снижения цен. Если же учесть, что основным спросом пользуются наиболее дешевые (в своих сегментах рынка) квартиры, то потери продавцов значительно больше.
Вот типичный случай. Год назад продавец поставил в ценнике «среднюю цену предложений». Затем постепенно ее снижал, немного опережая общую динамику изменения средних цен предложений. В результате за полгода снизил цену примерно на 10%. Результатов практически не было. Тогда продавец ускорил темпы снижения цен. У покупателей появился слабый интерес к данной квартире, но практических результатов это не принесло. Продал же он квартиру лишь после того, как установил цену почти на 40% ниже той, что была изначально. Установив завышенную цену (и тем самым затянув продажу на год), этот продавец потерял примерно 20% от первоначальной цены.
Вот один из примеров с конкретными ценами: Изначальная цена была $150000, покупатель предлагал $135000. Продавец не согласился и покупатель ушел. После этого просмотров было немного, и пришлось продавцу снижать цену. В итоге квартира была продана через год за $95000 . Таким образом, продавец потерял $40000 лишь потому, что не знал реальных цен и не доверял риелторам.
Анализируя подобные случаи, и подводя итоги, рискнем дать продавцам еще одну рекомендацию. Если твердо решили продать недвижимость, то делайте это сейчас: вероятность обвала цен весьма значительна.
Но даже, если обвала цен и не произойдет, то есть резон не затягивать с продажей, и соглашаться с той ценой, которая будет сформирована в результате торгов. На это есть минимум две весомые причины.
Во-первых, по нашим прогнозам, ценовой тренд еще достаточно долго будет нисходящим. Так с начала года квартиры в среднем по городу подешевели на 8% в долларах США.
Во-вторых, спрос явно смещается в сторону новостроек и первичного рынка. Что же касается вторичного рынка, то тут постепенно происходит дифференциация спроса — основной спрос концентрируется лишь в отдельных сегментах.
В-третьих, рост стоимости коммунальных услуг продолжает давить на владельцев «лишних» квадратных метров и будет вынуждать некоторых продавать жилье для снижения регулярных затрат.
Статистика цен предложений вторичного рынка жилья Киева
Основные ценовые показатели вторичного рынка жилья Киева, полученные при статистическом анализе нашей актуальной базы данных, приведены ниже.
При определении средних цен предложений использовался достаточно «мягкий» метод аппроксимации «скользящее среднее по пяти точкам», позволяющий несколько сгладить всплески кривых и более адекватно выявить тренд.
График №1. Статистика цен предложений по Киеву
- синяя кривая – средняя цена предложений квартир, попавших в доверительный интервал;
- зеленая кривая – средняя цена предложений 20% наиболее дешевых квартир, попавших в доверительный интервал;
- красная кривая – средняя цена предложений 20% наиболее дорогих квартир, попавших в доверительный интервал
- красная кривая – средняя цена предложений 20% наиболее дорогих квартир, попавших в доверительный интервал
Средние цены киевских квартир:
- за месяц снизились на 0,4%, за последние три месяца снизились на 1,6%, за последнее полугодие снизились на 8,5%, за год снизились на 11,6%
Средние цены 20% наиболее дешевых киевских квартир:
- за месяц снизились на 0,4%, за последние три месяца снизились на 1,6%, за последнее полугодие снизились на 9,1%, за год снизились на 10,6%
Средние цены 20% наиболее дорогих киевских квартир:
- за месяц выросли на 0,1%, за последние три месяца снизились на 0,6%, за последнее полугодие снизились на 8,5%, за год снизились на 12,3%
График №2. Статистика цен предложений в новых домах
- синяя кривая – средняя цена предложений квартир в новых домах, попавших в доверительный интервал;
- зеленая кривая – средняя цена предложений 20% наиболее дешевых квартир в новых домах, попавших в доверительный интервал;
- красная кривая – средняя цена предложений 20% наиболее дорогих квартир в новых домах, попавших в доверительный интервал
Средние цены квартир в новых домах:
- за месяц выросли на 0,6%, за последние три месяца снизились на 0,3%, за последнее полугодие снизились на 7,9%, за год снизились на 9,1%
Средние цены 20% наиболее дешевых квартир в новых домах:
- за месяц выросли на 0,7%, за последние три месяца выросли на 0,7%, за последнее полугодие снизились на 6,4%, за год снизились на 8,7%
Средние цены 20% наиболее дорогих квартир в новых домах:
- за месяц выросли на 1,3%, за последние три месяца выросли на 0,8%, за последнее полугодие снизились на 9,0%, за год снизились на 9,1%
График №3. Статистика цен предложений возле метро
- синяя кривая – средняя цена предложений квартир возле метро, попавших в доверительный интервал;
- зеленая кривая – средняя цена предложений 20% наиболее дешевых квартир возле метро, попавших в доверительный интервал;
- красная кривая – средняя цена предложений 20% наиболее дорогих квартир возле метро, попавших в доверительный интервал
Средние цены квартир в домах возле метро:
- за месяц выросли на 1,3%, за последние три месяца снизились на 1,2%, за последнее полугодие снизились на 7,4%, за год снизились на 11,3%
Средние цены 20% наиболее дешевых квартир в домах возле метро:
- за месяц выросли на 1,5%, за последние три месяца снизились на 1,0%, за последнее полугодие снизились на 6,3%, за год снизились на 10,5%
Средние цены 20% наиболее дорогих квартир в домах возле метро:
- за месяц выросли на 1,6%, за последние три месяца снизились на 1,0%, за последнее полугодие снизились на 8,6%, за год снизились на 11,9%
Как видно на графиках и в таблице, в течение 2016 года тенденции изменения средних цен предложений (в долларах за квадратный метр) были примерно одинаковыми как среди наиболее дешевых, так и среди наиболее дорогих квартир.
В августе зафиксирован рост в пределах 1,5% в отдельных сегментах, и небольшое снижение по всему Киеву.
За последние три месяца средние цены предложений в большинстве сегментов рынка снизились в пределах 2%.
За последние полгода средние цены предложений в большинстве сегментов рынка снизились в пределах 9%.
За последний год средние цены предложений в большинстве сегментов рынка снизились в пределах 12%.
Индекс недоступности жилья в Киеве в августе 2016 года составлял 19,1. То есть человеку, зарплата которого близка к средней по Киеву , должен работать примерно 19 лет, ничего не тратя, чтобы приобрести квартиру площадью 70 кв. м.
Прогноз на сентябрь и ближайшее будущее
Полагаем, что традиционного сентябрьского оживления рынка в этом году не будет. Количество сделок, если и вырастет, то ненамного. До показателей деловой активности предыдущих лет нынешний сентябрь вряд ли дотянет.
Основания для подобного прогноза следующие.
1. Высокий уровень неопределенности, в том числе связанный с задержкой внешних займов.
2. Угрозы военного вторжения в регионы, находящиеся достаточно далеко от зоны АТО. Да, за последние годы мы научились жить в режиме вялотекущей войны, инстинкты самосохранения выключают режим «война», дабы нервная система не давала сбои и не сеяла панику в обыденной жизни. Так легче, комфортней, но не безопасней.
3. Массовое ожидание роста социальных и политических противостояний, а также изменения рыночных тенденций после начала отопительного сезона. За последний год цены на горячую воду и отопление выросли на 90% . По словам министра социальной политики Андрея Ревы, в этом году субсидии будут получать порядка 9 млн домохозяйств . О каком росте покупательской активности может идти речь?
4. Что же касается изменения цен на вторичном рынке, то наиболее вероятный, на наш взгляд, сценарий – плавное снижение их осенью и далее более резкий спад. И это будет напрямую связанно с девальвации национальной валюты , как уже было много раз. О том, сколько стоила однокомнатная квартира в долларах США до кризиса 2008 года, продавцам можно только ностальгировать, как о вкусе качественной ливерной колбасы. Чем больше дешевеет гривна, тем меньше в долларовом эквиваленте оценивается недвижимость.
Удержится ли гривна на плаву или ее ожидает очередное падение, узнаем уже в самое ближайшее время. А пока покупатели по-прежнему остаются диктаторами на рынке недвижимости, а продавцы – заложниками экономики нашей страны.
Владимир Коломейко
