Які зміни на ринку житлової нерухомості варто очікувати найближчим часом. Чи потрібно купувати житло прямо зараз або краще почекати. Чи варто розглядати житлову нерухомість як об'єкт вкладень. Про це порталу нерухомості «МЕтри» розповів голова ради Експертної Міжгалузевий Асоціації України Анатолій Топал.
- Чи доцільно сьогодні розглядати житлову нерухомість як інструмент вкладень коштів?
- Тільки як безальтернативний і вимушений інструмент під час вкрай низького рівня довіри до банків і відсутності інших зрозумілих для широкого кола інструментів інвестування. Але на великі прибутки не варто розраховувати.
З іншого боку, багато операторів ринку нерухомості відзначають, що за останні п'ять років кількість охочих купити квартиру метою здачі її в оренду істотно збільшилася (з 5-7% від загальної кількості заявок в 2012 р., до 13-15% - в 2017 р.). Так само часті заявки - «купуємо для дитини (батьків), але поки, рочків п'ять - шість, поздаємо в оренду». Так що - можна говорити, скоріше, про інструменти збереження і стабільності.
- Тобто коли ми говоримо, наприклад, про здачу квартири в оренду, то на особливу рентабельність розраховувати не варто?
- Що розуміти під особливою рентабельністю? Тих, хто вірить заявам про те, що «квартира відіб'ється за чотири-п'ять років», чекає велике розчарування. Ті, хто очікує, що поверне сьогоднішню вартість квартири за 110 - 120 місяців, ближче до правди. І це без продажу квартири в кінці терміну.
- А наскільки зараз взагалі ліквідний такий актив, як квартира? Чи вийде повернути при продажу гроші, вкладені в покупку квартири пару років назад? Чи реально це зробити швидко, але без дисконту?
- При «пакетному» інвестуванні - цілком.
- Що Ви маєте на увазі під пакетним інвестуванням?
- При інвестуванні в кілька квартир у одного забудовника, можна отримати дуже вигідні умови придбання. Потім частина квартир на продаж, у міру здачі будинку, частина в оренду.
- Ви радите потенційним покупцям бути обережніше з придбанням нового житла. Як на Вашу думку, якщо вже стоїть питання про купівлю, що краще: нова квартира або б/в?
- Важливо оцінювати ризики при купівлі. Придбання прав на квартиру в споруджуваному будинку, дешевше, ніж придбання квартири на вторинному ринку. І ще одне - при придбанні прав на квартиру в споруджуваному будинку, переважна більшість забудовників пропонують безліч інструментів по розстрочці або вигідному кредитуванні (як кредитування може бути вигідним?). На вторинному ринку іпотека одинична. АЛЕ! Виявляйте ризики! Оцінюйте ці ризики!
З приводу, яка квартира краще? Вперше важко відповісти. Як на мене - це квартира з правами власності, в зданому будинку, але в самій квартирі ніхто не проживав. Хоча, впритул зіткнувшись з якістю будівництва нового житла, важко відповісти, коли якість була краще - на початку минулого століття чи зараз? Ще один величезний плюс нового житла - однорідний соціальний склад мешканців (при покупці квартири в старому фонді, існує великий ризик «покупки» соціально небезпечних сусідів).
- Останнім часом багато експертів, особливо з числа держчиновників, звертають увагу на те, що в Європі населення не переймається питанням придбання житла у власність. Мовляв, там у фаворі оренда. Що б Ви порадили зараз тим, кому потрібна квартира: купувати, або поки орендувати?
-Передайте цим чиновникам з числа державних експертів :), що в Європі держава гарантує право на житло, а у нас це декларативний пункт в Конституції. Соціальних виплат вистачить, і на оренду житла в Європі і на більш-менш нормальне життя залишиться. Плюс відкрита трудова міграція (сьогодні у нього контракт в Берліні, через два роки в Празі, ще через рік у Варшаві) не сприяє тому, що люди прив'язують трудову діяльність до місця проживання.
Щодо поради - мені дуже подобається фраза «Хочеш побачити онуків - купи дітям квартиру!». В умовах абсолютно хаотичного і не регульованого ринку оренда, в умовах абсолютної незахищеності сторін договору оренди, покупка при можливості свого житла, в пріоритеті.
- Якщо вірити статистиці, то в країні триває зростання кількості споруджуваного житла. У той же час ціни продовжують знижуватися, проте все меншими темпами. Це вже дно або легкий перепочинок перед наступним зануренням?
-У нашого ринку дуже не рівне дно :). І є улюблений шанцевий інструмент - лопата. Навіть сівши на дно, ми можемо почати закопуватися зі швидкістю вільного падіння!
