Какие изменения на рынке жилой недвижимости стоит ожидать в ближайшее время. Нужно ли покупать жилье прямо сейчас или лучше подождать. Стоит ли рассматривать жилую недвижимость как объект вложений. Об этом порталу недвижимости «МЕтры» рассказал председатель совета Экспертной Межотраслевой Ассоциации Украины Анатолий Топал.
- Целесообразно ли сегодня рассматривать жилую недвижимость в качестве инструмента вложений средств?
- Только как безальтернативный и вынужденный инструмент во время крайне низкого уровня доверия к банкам и отсутствия других понятных для широкого круга инструментов инвестирования. Но на большие прибыли не стоит рассчитывать.
С другой стороны, многие операторы рынка недвижимости отмечают, что за последние пять лет количество желающих купить квартиру целью сдачи ее в аренду существенно увеличилось (c 5-7% от общего количества заявок в 2012 г., до 13-15% - в 2017 г.). Так же часты заявки – «покупаем для ребенка (родителей), но пока, годиков пять – шесть, посдаем в аренду». Так что – можно говорить, скорее, об инструментах сохранения и стабильности.
- То есть когда мы говорим, например, о сдаче квартиры в аренду, то на особую рентабельность рассчитывать не стоит?
- Что подразумевать под особой рентабельностью? Тех, кто верит заявлениям о том, что «квартира отобьется за четыре-пять лет», ждет большое разочарование. Те, кто ожидает, что вернет сегодняшнюю стоимость квартиры за 110 – 120 месяцев, ближе к правде. И это без продажи квартиры в конце срока.
- А насколько сейчас вообще ликвиден такой актив, как квартира? Получится ли вернуть при продаже деньги, вложенные в покупку квартиры пару лет назад? Реально ли это сделать быстро, но без дисконта?
- При «пакетном» инвестировании - вполне.
- Что Вы имеете ввиду под пакетным инвестированием?
- При инвестировании в несколько квартир у одного застройщика, можно получить очень выгодные условия приобретения. Затем часть квартир на продажу, по мере сдачи дома, часть в аренду.
- Вы советуете потенциальным покупателям быть осторожнее с приобретением нового жилья. Как по-Вашему, если уж стоит вопрос о покупке, что лучше: новая квартира или б/у?
- Важно оценивать риски при покупке. Приобретение прав на квартиру в строящемся доме, дешевле, чем приобретение квартиры на вторичном рынке. И еще одно – при приобретении прав на квартиру в строящемся доме, подавляющее большинство застройщиков предлагают множество инструментов по рассрочке или выгодном кредитовании (как кредитование может быть выгодным?). На вторичке ипотека единична. НО! Выявляйте риски! Оценивайте эти риски!
По поводу, какая квартира лучше? Впервые затрудняюсь ответить. Как по мне – это квартира с правами собственности, в сданном доме, но в самой квартире никто не проживал. Хотя, вплотную столкнувшись с качеством строительства нового жилья, затруднюсь ответить, когда качество было лучше – в начале прошлого века или сейчас? Еще один громадный плюс нового жилья – однородный социальный состав проживающих (при покупке квартиры в старом фонде, существует большой риск «покупки» социально опасных соседей).
- В последнее время многие эксперты, особенно из числа госчиновников, обращают внимание на то, что в Европе население не озабочено вопросом приобретения жилья в собственность. Дескать, там в фаворе аренда. Что бы Вы посоветовали сейчас тем, кому нужна квартира: покупать, или пока арендовать?
-Передайте этим чиновникам из числа государственных экспертов :), что в Европе государство гарантирует право на жилье, а у нас это декларативный пункт в Конституции. Социальных выплат хватит, и на аренду жилья в Европе и на более-менее нормальную жизнь останется. Плюс открытая трудовая миграции (сегодня у него контракт в Берлине, через два года в Праге, еще через год в Варшаве) не способствует тому, что люди привязывают трудовую деятельность к месту жительства.
По поводу совета – мне очень нравится фраза «Хочешь увидеть внуков – купи детям квартиру!». В условиях абсолютно хаотического и не регулируемого рынка аренда, в условиях абсолютной не защищенности сторон договора аренды, покупка при возможности своего жилья, в приоритете.
- Если верить статистике, то в стране продолжается рост количества возводимого жилья. В то же время цены продолжают снижаться, однако все меньшими темпами. Это уже дно или легкая передышка перед последующим погружением?
-У нашего рынка очень не ровное дно :). И есть любимый шанцевый инструмент – лопата. Даже усевшись на дно, мы можем начать закапываться со скоростью свободного падения!
