Два года назад на должность заместителя министра регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины был назначен Лев Парцхаладзе. На этом посту ему было поручено возглавить строительный блок. Редакция журнала Prof Build совместно с порталом недвижимости «МЕтры» пообщались с заместителем министра о либерализации бизнес-среды на украинском строительном рынке, новых правилах застройки населенных пунктов, реновации жилья, жилищных программах и перспективах развития строительного рынка в Украине.
Леве Ревазовичу, як Ви особисто оцінюєте зміни, що відбулися в будівельному бізнессередовищі за останні 2 роки?
Доброго було зроблено багато, хоча це швидко забувається. Адже коли стає краще, дуже швидко до цього звикаєш, ніби так було завжди. Наприклад, дуже швидко забулося, що лише кілька років тому, коли Україна була на 186-му місці в рейтингу Doing Business* (тобто третя з кінця), для отримання дозволу на будівництво, потрібно було пройти 35 процедур, і на це було потрібно 370 днів. А до цього ще потрібно було отримати ордер на підготовчі роботи. Це ще 17 процедур і, відповідно, ще 170 днів.
Сьогодні у нас будівельні об’єкти поділяються на 3 класи наслідків: СС1, СС2 і СС3. Так ось, для будівництва об’єктів СС1 (нескладні об’єкти, в тому числі приватні будинки) взагалі не потрібно проходити будьякі дозвільні процедури. Для об’єктів із середнім ступенем ризику СС2 потрібно всього 5 процедур замість 35-ти і тільки 50 днів. А на об’єктах СС3 (з високим ступенем ризику) – 6 процедур і 60 днів, оскільки потрібно проводити додаткову експертизу.
Раніше на проходження всіх дозвільних процедур для будівництва об’єкта витрачалося 2–3 роки. Сьогодні ж усі процедури можна спокійно пройти фактично за 2 місяці.
Таким чином, якщо в благополучні 2007-2008 роки компанії в Україні отримували близько 30-35 тисяч дозволів на будівництво на рік, то сьогодні, коли наша країна переживає дуже важкі часи, менше 150 тисяч дозволів на рік вже і немає.
Проблема в тому, що завжди хочеться швидких змін. Однак будівельна галузь настільки об’ємна і багатогранна, що при всьому бажанні всі питання одразу охопити не виходить. Натомість будь-який найменший недолік сприймається в суспільстві дуже болісно.
Як, на Вашу думку, будуть надалі змінюватися правила ведення будівельного бізнесу в Україні?
Якщо продовжувати говорити в контексті Doing Business (а це 4 показники: процедури, терміни, ціна отримання дозволів і контроль якості), то єдиний пункт, за яким ми відстаємо, це вартість будівництва. Справа в тому, що у нас забудовники зобов’язані платити внесок пайової участі у розвиток інфраструктури населених пунктів. Цей платіж уже давно віджив своє і не виконує свою цільову функцію. Якщо ми його приберемо, то наша країна посідатиме не 50-те місце, як зараз, а взагалі вийде в топ-5.
На порядку денному розробка також містобудівного кодексу. Адже у нас діє понад 40 законів та інших нормативних актів, які визначають містобудівну діяльність. Тому фахівцям дуже складно встежити за змінами, які відбуваються в правилах ведення будівництва.
Також нас хвилює питання гармонійного розвитку міст, який у наші дні відбувається досить хаотично. Є великий розрив між житловим будівництвом і будівництвом соціальної інфраструктури.
Зараз ми вводимо нові будівельні норми щодо планування територій, у тому числі так звані блакитні, жовті й зелені лінії, що обмежують забудову в населених пунктах.
В Україні раз у раз виникають скандали щодо висотності новобудов і «захоплень» під житлову забудову зелених зон міст. Чи змінять нові норми ситуацію?.
Так, це питання регулюється, у тому числі, й державними будівельними нормами. Однак, частина діючих ДБН дійшла до нас ще з радянських часів і давно застаріла. І якість змін, які впроваджувались в нормах раніше, була досить низькою. Зараз ми змінили підходи до їх опрацювання.
Наприклад, ДБН, щодо планування територій, не змінювалися з 1992 року. Зараз ми ввели більш жорсткі вимоги щодо щільності забудови, щодо висотності (блакитні лінії), щодо паркових територій (зелені лінії).
Ці норми значною мірою вирішують проблему взаємин між громадськістю і забудовником. Бо одного разу встановлені правила, якщо їх звичайно дотримуватися, не дають ґрунту для суперечок.
До створення нових правил ми постаралися підійти з усією відповідальністю. Провели близько 80 круглих столів, деякі з них тривали по 8 годин. Отримали величезну кількість пропозицій. Обговорення деяких положень велося аж до скандалів. Але знаходили компроміси і в підсумку всі, хто брав участь у розробці нових ДБН, залишилися задоволені. І ми дуже вдячні всім, хто долучався.
Часто збільшення висотності і щільності забудови в містах створює додаткові проблеми з інфраструктурою, яка вже не в змозі виконувати покладені на неї функції. Як Мінрегіон вирішує цю проблему?
Ми зараз серйозно займаємося питанням налагодження гармонійного розвитку соціальної інфраструктури міста. Але я вважаю, що міська влада здатна самостійно розібратися з цим питанням. При бажанні навіть без ДБН. Тим більше, що в рамках проведеної реформи з децентралізації владних повноважень у місцевої влади компетенція в цьому напрямі розширюється.
Проте дотримання нових ДБН допоможе уникнути низки помилок у містобудуванні.
Адже що ми зараз спостерігаємо: житлова забудова ведеться набагато швидше, а будівництво соціальної інфраструктури за нею не встигає.
Як наслідок, шкіл і дитячих садків не вистачає. Але через те, що про них забувають, трапляється так, що для шкіл і дитсадків уже просто немає достатньої території, особливо в центральних районах міст.
У результаті отримуємо такі проблеми, як, наприклад, у Вишневому (Київська обл. – Ред.), де діти вчаться вже в три зміни. Це породжує ґрунт для корупції в школах. Зростає вартість послуг тощо.
Але ми ж не повинні втручатися щоразу, коли на місцях відбуваються перегини. Наше завдання – встановити чіткі норми і відрегулювати загальні правила містобудування.
Це стосується, в тому числі, висотності забудови. Адже нам не обов’язково наслідувати шлях розвитку Гонконгу, де дуже обмежена територія, але відбувається бурхливе економічне зростання, тому місто змушене рости вгору.
Ми можемо собі дозволити шлях розвитку європейських міст, з урахуванням специфіки кожного міста.
У Парижі, наприклад, ще 200 років тому встановили, що допустима висота будинків – 7 поверхів плюс, можливо, ще два, там були заплановані широкі проспекти, розвиток міста промальовано на багато століть уперед. Тому він такий гарний і комфортний.
У Європі всі міста жорстко дотримуються певних блакитних, зелених ліній. Ми ж тільки зараз до цього прийшли.
Під Вашим головуванням працювала міжвідомча група з питань законності будівництва деяких об’єктів у столиці. Які результати її роботи?
Під час роботи групи ми дійшли висновку, що всі проблеми, які потрібно вирішити в рамках спірних ситуацій зі зведенням окремих об’єктів, перебувають у компетенції місцевої влади. На рівні комісії у нас не було важелів впливу щоб схилити учасників конфліктних ситуацій до того чи іншого рішення.
Водночас комісія каталізувала процеси щодо вирішення кожної конфліктної ситуації.
Унаслідок реформи з децентралізації владних повноважень ми далеко не завжди можемо вказувати муніципалітетам, що їм робити в межах їх компетенції. Але ми можемо встановити загальні правила, за якими прийматимуться рішення на місцях. Тому якраз змінені ДБН, про які ми говорили, знімають низку питань у майбутньому.
Не так давно Ви оголосили про відновлення роботи над концепцією реновації застарілого житлового фонду. На якому етапі перебуває зараз розробка цієї концепції і в чому полягає її суть?
До кінця року буде готовий текст редакції відповідного законопроекту.
Зараз ми працюємо над тим, щоб концепція була остаточно сформована, був готовий текст законопроекту, який буде переданий депутатам.
Для нас важливо, щоб текст законопроекту був якісно пророблений. Щоб, наприклад, ідеї щодо застарілого житлового фонду могли бути втілені в життя.
Перед нами стоїть важливе завдання – прибрати норми, які заважають запустити процес реновації в містах.
Насамперед потрібно виключити норму про 100% згоди мешканців старих будинків. Вона робить практично неможливим ухвалення рішен ня про реновацію конкретного будинку.
Також необхідно змінити норму про коефіцієнт компенсації, який дотепер був прописаний на рівні 1,5. Це також практично унеможливлює реновацію. Сьогодні все-таки ринок перебуває не в тому стані.Крім того, цей коефіцієнт може бути різним залежно від міст: десь він може бути вищим, десь – нижчим. Тому ми б передали цю функцію в компетенцію муніципалітетів.
Крім цього, ми заклали низку важливих вимог до проведення реновації житла. Наприклад, про те, щоб мешканцям будинку, який потребує реновації, надавалося житло в рамках того самого адміністративного району.
Реновація буде проводитися по окремих будинках чи поквартально?
Це має бути і поквартальна реновація, і реновація окремих будинків, і реконструкція. Не скрізь потрібне знесення будівель із подальшим зведенням на цьому місці нових об’єктів. Можливі такі варіанти, як, наприклад, оновлення будинку з надбудовою двох-трьох поверхів.
Таким чином, ми допускаємо різні механізми оновлення житлового фонду і фінансування такого оновлення.
Наприклад, можливі варіанти, коли 70% реновації підтримує зі свого бюджету місто, решта проводиться за участю мешканців.
За Вашої участі розробляється Законопроект про орендне житло. Які основні завдання він покликаний виконати в разі прийняття?
Насамперед ми прагнемо, щоб у населення з’явився додатковий інструмент житлового забезпечення.
Якщо подивитися, скільки треба житла, то виходить, що країні потрібно ще близько мільярда квадратних метрів, щоб задовольнити потреби населення України.
Але біда в тому, що у людей не завжди є достатньо коштів для придбання власного житла. І тут їм на допомогу прийде орендне житло. Зокрема, муніципальне орендне житло, яке буде надаватися молодим сім’ям, працівникам бюджетної сфери (вчителям, медикам), іншим важливим фахівцям.
Наскільки, на Вашу думку, велика ймовірність кризи перевиробництва житла в нашій країні?
Як я вже сказав, нашій країні потрібен ще мільярд квадратних метрів житла.
Якщо подивитися на європейські країни, то там у середньому на одну людину припадає десь 50 кв. м житла. А у нас – близько 23 кв. м на людину. Крім того, у нас величезна кількість зношеного та застарілого житла.
Якщо ми щорічно будуємо близько 15 млн кв. м житла, а потрібен мільярд, то для задоволення всієї потреби існуючими темпами нам потрібно буде ще близько 70 років. А ще ж потрібно врахувати старіння наявного житла і комунікацій.
Але природно, що потрібно враховувати і рівень доходів населення. Якщо зростатиме рівень доходів населення, буде зростати і рівень продажів житла. Багато в чому цьому сприятимуть такі інструменти, як іпотека, орендне житло, лізинг. Тому важливо, щоб ці інструменти розвивалися.
Тобто Ви говорите про фактично вирівнювання платоспроможного попиту?
Звичайно. Ми сподіваємося, що криза вже минає і поступово запрацюють механізми, що сприяють підвищенню платоспроможного попиту.
Україна має дуже вигідне геополітичне розташування і величезний економічний потенціал. Тому, як тільки буде надана відповідь на поточні виклики, у нас буде колосальний економічний підйом.
Чи вплине якимось чином на ринок відновлена державна програма доступного житла?
Обсяги фінансування програми «Доступне житло», передбачені Держбюджетом, не можуть вплинути на будівельний ринок. Наше Міністерство давало запит на бюджетне фінансування реалізації цієї програми в розмірі 1 млрд грн. Але зрозуміло, що бюджет теж не гумовий. Тож в 2019 році на виконання програми передбачено лише 100 млн грн– це крапля в морі. Їх вистачить для того, щоб програмою скористалися трохи більше 300 сімей.
У нашій країні на державному та регіональних рівнях діє велика кількість розрізнених житлових програм. Може, варто їх оптимізувати і заснувати одну-дві дієві програми?
У рамках децентралізації це нормальний процес. Органи місцевої влади на своєму рівні краще бачать ситуацію і намагаються вирішити цю проблему відповідним чином.
Ми ж не можемо говорити: «Ні, все тільки через нас». Заганяти все під одну копірку – не вихід. Ми розуміємо, що не скрізь у наших регіонах найвищий рівень культури місцевих керівників. Відповідно люди не можуть отримати необхідну їм допомогу. Але, я впевнений, усе налагодиться. Це еволюційний шлях.
На розгляді Верховної Ради перебуває Законопроект № 7151 про основні вимоги до споруд, а також умови розміщення на ринку будівельних матеріалів. Виробники побоюються, що згідно з цим актом відповідальність за будвироби буде покладено виключно на них.
Будь-яка споруда – це не тільки матеріал, з якого вона складається, а і проект, і монтаж, і подальша експлуатація.
Тому, коли, не дай Бог, щось стається розгляд починається з проектантів. Потім вивчають якість матеріалів. А потім розглядають, як були використані ці матеріали під час будівництва. Адже використання будь-яких матеріалів не виключає помилки проектанта або неправильний монтаж при будівництві. Для цього ж і існує експертиза.
До речі, ми зараз хочемо ввести використання нової для України – BIM-технології в будівництві. Це буде високотехнологічний інструмент, здатний оптимізувати будівельні процеси. Ми будемо бачити кожен етап будівництва в 3D і як це буде експлуатуватися.
У підсумку BIM-технологія дозволить будувати на 30-50% швидше і на 10-15% дешевше. BIM-технологія – це новий підхід, який приватні компанії вже застосовують, а ми хочемо впровадити це на державному рівні. Спочатку – для складних об’єктів класу СС3.
Періодично лунають плани щодо залучення зарубіжних компаній для будівництва великих інфраструктурних і навіть житлових об’єктів. Чи потрібно нам активно запрошувати іноземні компанії, або ж варто надавати пріоритет вітчизняним будівельникам?
Завдання будь-якого уряду – захищати як своїх громадян, так і бізнес своєї країни. І в європейських країнах також дотримуються цього принципу. Інша справа, що іноземні компанії часто заходять з певними технологіями, якими не володіють вітчизняні підприємства.
Водночас можу сказати, що експансія зарубіжних компаній українському будівельному ринку не загрожує.
Скільки б закордонних компаній не намагалося заходити в Україну, вони просто не приживаються.
Можливо, коли-небудь, в умовах будівельного буму, коли в країні буде достатня грошова маса, хороша прибутковість підприємств і просто не вистачатиме будівельників, іноземні компанії будуть сюди приходити. Але зараз вони це не роблять, хоча б тому, що у нас дуже низька рентабельність.
Я, наприклад, поки що важко уявляю, як сюди будуть заходити, скажімо, китайські компанії. Вони всі приходять з ідеєю, що вони будують і вони ж виступають інвестором. Причому вони хочуть використовувати до 70% своїх матеріалів і навіть людей своїх привезти. Але їхні послуги коштують удвічі дорожче, ніж у вітчизняних компаній, і, звичайно, нам це не підходить.
Взагалі Україна – одна з небагатьох країн у світі, що володіє розвиненою будівельною галуззю. У нас дуже хороша база. Недарма ще в радянські часи до 70% усіх зарубіжних будівельних об’єктів вели саме українські будівельники. Українці – хороші будівельники. І загалом в Україні дуже сильні будівельні традиції і культура.
