Для возобновления ипотечного кредитования нужно решить несколько фундаментальных проблем первичного рынка недвижимости. Он крайне непрозрачным, а домохозяйства инвесторы не имеют действенных механизмов защиты своих прав. Об этом говорится в Отчете Национального банка Украины о финансовой стабильности за декабрь 2019 года.
В Нацбанке считают, что первичный рынок недвижимости является социально важным, поэтому его регулирование должно быть таким же жестким, как и регулирования банковского сектора. Должна быть обеспечена полная прозрачность структур собственности девелоперов, они должны нести ответственность за несвоевременное выполнение строительных работ. Без составления первичного рынка жилой недвижимости восстановления ипотеки будет крайне медленным несмотря на ожидаемое снижение процентных ставок.
«Непрозрачность первичного рынка - препятствие для ипотеки. Обычно ипотечное кредитование является мощным и чуть ли не единственным источником финансирования сделок на рынке жилья. В Украине же объемы ипотеки является неестественно низкими: соотношение ипотечного портфеля в гривне к ВВП составляет менее 1%, а по данным участников рынка, ипотекой финансировалось менее 7% сделок», - говорится в отчете НБУ.
Среди основных препятствий развития ипотеки в НБУ называют также высокую стоимость кредитов, даже несмотря на постепенное смягчение монетарной политики в последнее время. Со стороны предложения желание банков идти в ипотеку сдерживают юридические риски. Снятие моратория на взыскание залога ожидается только в конце 2020 года. Остается ряд нерешенных проблем на первичном рынке недвижимости, создающие риски для инвестора, которые банки должны закладывать в стоимость ипотеки:
- низкий уровень защиты прав инвесторов и непрозрачность схем инвестирования. Сейчас наличие договора по одному из механизмов финансирования строительства не дает гарантий, что объект будет вовремя достроен и вообще передан конечном владельцу;
- отсутствует финансовая ответственность застройщика за нарушение условий соглашения. Обязанности сторон формально определены в договорах, однако на практике не действуют;
- несвоевременность ввода жилья в эксплуатацию. Лишь 30% опрошенных застройщиков уверены, что будут придерживаться запланированных сроков. Обычно задержка составляет 3-6 месяцев. Каждый десятый предупреждает о задержке на полтора года. Основным препятствием являются проблемы с разрешительной документацией;
- непрозрачность рынка: отсутствие информации о конечных бенефициарах застройщиков и схемы их финансирования.
В НБУ уверены, что восстановление ипотечного кредитования может стать одним из двигателей экономического роста. Вместе с тем без решения юридических и инфраструктурных вопросов, рост ипотечного кредитования может привести к формированию "ценового пузыря", который станет источником риска для финансовой стабильности. Чтобы этого не произошло, следует упорядочить рынок первичной жилой недвижимости, в том числе путем четкого соблюдения ГСН, внедрения работающих генпланов городов, обеспечения прозрачности рынка и защиты прав инвесторов.
