З жовтня по листопад включно середня вартість квартир, виставлених на продаж на вторинному ринку України, зросла на 9,6%: з $901 / м2 до $988 / м2. При цьому ціни на 1-кімнатні квартири збільшилися в середньому на 5,3% (із $951 / м2 до $1001 / м2), вартість 2-кімнатних квартир зросла в середньому на 7,3% (із $860 / м2 до $923 / м2), ціни на 3-кімнатні квартири додали в ціні 10,2% (із $879 / м2 до $968 / м2), вартість 4-кімнатних квартир зросла в середньому на 12,8% (із $1227 / м2 до $1308 / м2).
Про це свідчать результати дослідження вторинного ринку нерухомості України, проведеного Асоціацію фахівців з нерухомості (рієлторів) України спільно з Геоінформаційним порталом “Увекон”.
За вказаний період в обласних центрах України включно з Києвом спостерігалася схожа тенденція. Так, за жовтень-листопад, порівняно з вереснем, середня вартість квартир на вторинному ринку в обласних центрах збільшилася на 8,7% - з $1123 / м2 до $1223 / м2.
1-кімнатні квартири подорожчали в середньому на 4,4%: з $1073 / м2 до $1120 / м2 вартість 2-кімнатних зросла на 5,4%: з $1057 / м2 до $1114 / м2, 3-кімнатні квартири додали в ціні 11,5%: з $1088 / м2 до $1212 / м2, а вартість 4-кімнатних збільшилася на 10,2%: з $1591 / м2 до $1752 / м2.
У жовтні-листопаді найбільше зростання цін зафіксовано в Києві: вартість квартир на вторинному ринку зросла в середньому на 13,2%. На кінець листопада вартість м2 житла на вторинному ринку Києва перевищила позначку $2100. Водночас збільшення цін в інших містах-мільйонниках не було таким стрімким.
У Дніпрі ціни на вторинне житло за жовтень-листопад зросли на 4,1%, у Львові – на 5,3%, в Одесі – 2,1%, Харкові – 4,7%. Темпи зростання цін на вторинному ринку житла в інших обласних центрах не перевищили 5%, а в деяких містах були практично нульовими (Кропивницький – 0,1%, Чернівці – 0,2%). Оскільки, високі темпи зростання цін зафіксовані лише у Києві, то це може свідчити про локальний і тимчасовий характер цінової кон’юнктури на вторинному ринку квартир.
На думку Володимира Шалаєва, генерального директора групи компаній “Увекон”, темпи зростання цін на вторинному ринку житла в усіх регіонах України, окрім Києва, були нижчими від прибутку від альтернативних джерел інвестицій, таких як купівля облігацій внутрішньої державної позики та розмір % за банківськими депозитами.
“Наразі у населення та бізнесу з’явилася альтернатива для інвестицій, дохід від яких яких покриватиме інвестиційні ризики. Крім того, ліквідність інвестицій в облігації та депозити є вищою за вкладання коштів у житло. Тому кількість охочих купувати житло, як інвестицію в наявних економічних умовах стає дедалі менше”, - наголосив експерт.
В той же час, як вказав керівник “Увекону”, охочих продати свої квартири на піку цін стає все більше.
“Майбутня цінова динаміка на житловому ринку буде залежати від економічної та політичної ситуації в Україні. Зважаючи на існуючі ризики, можна прогнозувати стабілізацію цін на ринку житла України”, - резюмував Володимир Шалаєв.
У свою чергу Юрій Піта, президент Асоціації фахівців з нерухомості (рієлторів) України, коментуючи результати дослідження, зазначив, що зростання цін виставлених на продаж квартир не є достатньо обґрунтованим.
Він нагадав, що від січня по вересень 2021 року реальна вартість житла на вторинному ринку у найбільших містах зросла в середньому на 15-17% і досягла максимальних позначок, що відповідають платоспроможному попиту.
“Наразі ціна продажу квартир на вторинному ринку в середньому на 10-12% нижча, аніж вартість, заявлена продавцями. Відповідно, щоб продати квартиру, власникові доведеться або ж суттєво знижувати свій “апетит” до прибутку, або ж чекати на кращі часи, коли доходи громадян суттєво зростуть і, відповідно, збільшиться рівень попиту”, - вважає експерт.
Збільшення вартості житла на вторинному ринку, на думку фахівця, пояснюється “підтягуванням” цін до вартості квартир на первинному ринку. Проте, як наголосив Юрій Піта, однією з причин зростання м2 на первинному ринку є збільшення собівартості будівництва. Він також не виключив, що завищена вартість квартир стала наслідком не досить коректної роботи модуля оцінки об’єктів нерухомості Фонду державного майна України, інформація до якого надходить від оцінювачів, публічних джерел та нотаріусів.
“На відміну від первинного ринку, фактор собівартості квартири взагалі не є критерієм оцінювання реальної вартості житла. Тому “підтягування” цін до первинного ринку завжди має спиратися на реальний попит. В той же час некоректна оцінка об’єкта, виставленого на продаж, може вводити в оману, як продавців, так і покупців”, - підкреслив він.
На його погляд, у найближчі 3-4 місяці переважна більшість продавців будуть змушені зменшити вартість виставлених на продаж осель.
“Попит на вторинному ринку суттєво обмежений. Відповідно покупці шукатимуть квартири, зважаючи не лише на суто технічні характеристики об’єкта, а більшою мірою на їхню вартість. Люди шукатимуть житло за “підйомною” для них ціною, або ж будуть змушені відкласти придбання на невизначений термін”, - сказав Юрій Піта.
Експерт нагадав, що на вторинному ринку житла впродовж 2021 року не було жодних ознак ажіотажу або ж обмеженої пропозиції, які б теоретично могли вплинути на зростання вартості квартир. До того ж, як розповів він, ринок живе за умовами покупця, кількість яких за останні кілька місяців скоротилася більш, як на 20%.
“Зменшена кількість потенційних покупців, обмежені фінансові можливості переважної більшості громадян, недостатньо активна іпотека, як потенційно вагоме джерело наповнення попиту, у найближчі місяці можуть зрівняти заявлені продавцями ціни до цін реальних угод”, - підсумував Юрій Піта.
