С октября по ноябрь включая средняя стоимость квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Украины, выросла на 9,6%: с $901/м2 до $988/м2. При этом цены на 1-комнатные квартиры увеличились в среднем на 5,3% (с $951/м2 до $1001/м2), стоимость 2-комнатных квартир выросла в среднем на 7,3% (с $860/м2 до $923/м2) , цены на 3-комнатные квартиры прибавили в цене 10,2% (с $879/м2 до $968/м2), стоимость 4-комнатных квартир выросла в среднем на 12,8% (со $1227/м2 до $1308/м2).
Об этом свидетельствуют результаты исследования вторичного рынка недвижимости Украины, проведенного Ассоциацией специалистов по недвижимости (риелторов) Украины совместно с Геоинформационным порталом "Увекон".
За указанный период в областных центрах Украины, включая Киев, наблюдалась похожая тенденция. Так, за октябрь-ноябрь, по сравнению с сентябрем, средняя стоимость квартир на вторичном рынке в областных центрах увеличилась на 8,7% – с $1123/м2 до $1223/м2.
1-комнатные квартиры подорожали в среднем на 4,4%: с $1073/м2 до $1120/м2 стоимость 2-комнатных выросла на 5,4%: с $1057/м2 до $1114/м2, 3-комнатные квартиры прибавили в цене 11, 5%: с $1088/м2 до $1212/м2, а стоимость 4-комнатных увеличилась на 10,2%: с $1591/м2 до $1752/м2.
В октябре-ноябре самый большой рост цен зафиксирован в Киеве: стоимость квартир на вторичном рынке выросла в среднем на 13,2%. К концу ноября стоимость м2 жилья на вторичном рынке Киева превысила отметку $2100. В то же время увеличение цен в других городах-миллионниках не было столь стремительным.
В Днепре цены на вторичное жилье за октябрь-ноябрь выросли на 4,1%, во Львове – на 5,3%, в Одессе – 2,1%, Харькове – 4,7%. Темпы роста цен на вторичном рынке жилья в других областных центрах не превысили 5%, а в некоторых городах были практически нулевыми (Кропивницкий – 0,1%, Черновцы – 0,2%). Поскольку высокие темпы роста цен зафиксированы только в Киеве, это может свидетельствовать о локальном и временном характере ценовой конъюнктуры на вторичном рынке квартир.
По мнению Владимира Шалаева, генерального директора группы компаний "Увекон", темпы роста цен на вторичном рынке жилья во всех регионах Украины, кроме Киева, были ниже прибыли от альтернативных источников инвестиций, таких как покупка облигаций внутреннего государственного займа и размер % по банковским депозитам.
“Пока у населения и бизнеса появилась альтернатива для инвестиций, доход от которых будет покрывать инвестиционные риски. Кроме того, ликвидность инвестиций в облигации и депозиты выше вложения средств в жилье. Поэтому количество желающих покупать жилье как инвестицию в сложившихся экономических условиях становится все меньше”, - подчеркнул эксперт.
В то же время, как указал руководитель "Увекона", желающих продать свои квартиры на пике цен становится все больше.
Будущая ценовая динамика на жилищном рынке будет зависеть от экономической и политической ситуации в Украине. Ввиду существующих рисков можно прогнозировать стабилизацию цен на рынке жилья Украины”, - резюмировал Владимир Шалаев.
В свою очередь Юрий Пита, президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины, комментируя результаты исследования, отметил, что рост цен выставленных на продажу квартир не является достаточно обоснованным.
Он напомнил, что с января по сентябрь 2021 реальная стоимость жилья на вторичном рынке в крупнейших городах выросла в среднем на 15-17% и достигла максимальных отметок, соответствующих платежеспособному спросу.
“Сейчас цена продажи квартир на вторичном рынке в среднем на 10-12% ниже стоимости заявленной продавцами. Соответственно, чтобы продать квартиру, владельцу придется либо существенно снижать свой “аппетит” к прибыли, либо ждать лучших времен, когда доходы граждан существенно возрастут и, соответственно, увеличится уровень спроса”, - считает эксперт.
Увеличение стоимости жилья на вторичном рынке, по мнению специалиста, объясняется подтягиванием цен к стоимости квартир на первичном рынке. Однако, как отметил Юрий Пита, одной из причин роста м2 на первичном рынке есть увеличение себестоимости строительства. Он также не исключил, что завышенная стоимость квартир стала следствием недостаточно корректной работы модуля оценки объектов недвижимости Фонда государственного имущества Украины, информация в который поступает от оценщиков, публичных источников и нотариусов.
“В отличие от первоначального рынка, фактор себестоимости квартиры вообще не является критерием оценки реальной стоимости жилья. Поэтому "подтягивание" цен к первичному рынку всегда должно опираться на реальный спрос. В то же время некорректная оценка объекта, выставленного на продажу, может вводить в заблуждение как продавцов, так и покупателей”, - подчеркнул он.
По его мнению, в ближайшие 3-4 месяца подавляющее большинство продавцов будут вынуждены снизить стоимость выставленных на продажу домов.
“Спрос на вторичном рынке существенно ограничен. Соответственно покупатели будут искать квартиры, учитывая не только чисто технические характеристики объекта, а в большей степени их стоимость. Люди будут искать жилье по “подъемной” для них цене, или будут вынуждены отложить приобретение на неопределенный срок”, - сказал Юрий Пита.
Эксперт напомнил, что на вторичном рынке жилья на протяжении 2021 года не было никаких признаков ажиотажа или ограниченного предложения, которые теоретически могли бы повлиять на рост стоимости квартир. К тому же, как рассказал он, рынок живет по условиям покупателя, количество которых за последние несколько месяцев сократилось более чем на 20%.
"Уменьшенное количество потенциальных покупателей, ограниченные финансовые возможности подавляющего большинства граждан, недостаточно активная ипотека как потенциально весомый источник наполнения спроса в ближайшие месяцы могут сравнить заявленные продавцами цены к ценам реальных сделок", - подытожил Юрий Пита.
