В первой половине 2022 г. на киевском рынке жилья будет наблюдаться относительная ценовая стабильность. Об этом сообщила Елена Гайдамаха, глава Киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторам) Украины (АФНУ).
Эксперт отметила, что в первые месяцы 2022 года на первичном рынке Киева будут ощутимы последствия снижения активности покупателей, которое наблюдается с середины сентября по декабрь. Она напомнила, что сокращение спроса на первичном рынке Киева составило 30%.
“С одной стороны, на снижение активности на первичном рынке Киева повлияла новая волна пандемии, а с другой – слишком высокие темпы роста жилья, наблюдавшиеся за последние 2 года. Именно эти два фактора могут стать главными в ценообразовании на первичном рынке жилья в следующем году”, - сказала она.
На ее взгляд, во избежание кризисных явлений, связанных с оторванностью цен от платежеспособного спроса, в первые 3 месяца 2022 года застройщики будут активно использовать разнообразные программы лояльности: существенные скидки за 100-процентную оплату будущей квартиры, а также длительные программы по рассрочке за минимального первого взноса.
“Платежеспособный спрос почти исчерпан. И даже возможный рост затрат на строительство (рост стоимости стройматериалов и строительно-монтажных работ) не станут экономически взвешенным поводом для увеличения цен”, - рассказала Елена Гайдамаха.
По ее данным, в I полугодии 2022 года более 70% спроса на первичном рынке будет сконцентрировано на жилых комплексах новых форматов преимущественно комплексной застройки, которые предлагают будущим жителям оптимальные и безопасные условия для комфортной жизни (развитый инфраструктурный комплекс, существующие зоны рекреации, занятия спортом и отдыха, вместительные паркинги и т.д.). При этом инвесторов будут интересовать преимущественно объекты на начальных стадиях строительства, или те, в которых уже реализована 1-я очередь строительства.
“Начиная с конца марта по конец мая 2022 года стоимость жилья в объектах новых форматов преимущественно комплексной застройки может возрасти в среднем на 3-5%. В других сегментах первичного рынка, например в объектах эконом-класса и бизнес-класса, рост цен будет лишь точечным в зависимости от стадии строительства, потенциальных возможностей для инвестирования и выставленной застройщиком цены”, - отметила она.
Что касается первичного рынка в ближайшем пригороде Киева в 20 км от столицы, то, по мнению Елены Гайдамахи, в ближайшие 6 месяцев стоимость м2 может возрасти в среднем на 7%.
“Популярность пригорода у покупателей жилья на первичном рынке обусловлена прежде всего ценами: стоимость м2 в пригороде Киева в среднем на 20-25% ниже аналогичных объектов в пределах столицы. А спрос на новостройки, расположенные в окрестностях, на 10-15% выше спроса на киевские ЖК. Именно это может спровоцировать застройщиков пригород к медленному выравниванию цен. Однако чрезмерный рост стоимости м2, не отвечающий ожиданиям покупателей, может иметь обратный эффект. Поэтому любые ценовые изменения должны быть экономически взвешенными, - считает эксперт.
В то же время, на вторичном рынке Киева в ближайшие полгода стоимость жилья будет оставаться почти без изменений. Как отметила специалист, незначительные ценовые колебания в пределах 3% возможны только у 20% выставленных на продажу малогабаритных квартир площадью до 50 м2, преимущественно в домах советской застройки в районах со станциями метрополитена. Стоимость подавляющего большинства квартир в предстоящие 6 месяцев будет относительно стабильной с незначительными ценовыми колебаниями, которые в среднем не будут выше 1-1,5%.
“Спрос на малогабаритные квартиры в удачных локациях всегда очень высок. Однако, как и на первичном рынке, стоимость вторичного жилья на протяжении 2020-2021 годов росла достаточно активно – квартиры небольшой площади подорожали от 20% до 30%. И сложившиеся к началу сентября цены на данном этапе развития рынка недвижимости достигли "потолочных" отметок. Дальнейший рост стоимости квартир без увеличения спроса может только спровоцировать кризис, что окажет негативное влияние на количество сделок. Подавляющее большинство продавцов не заинтересовано ни в каких кризисных явлениях”, - подчеркнула глава Киевского отделения АФНУ.
На ее взгляд, первое полугодие 2022 года будет относительно стабильным. И, как считает специалист, без существенного роста платежеспособного спроса, который бы минимум на 10% перевесил предложение, дальнейший рост цен не будет иметь оснований.
“Все участники рынка, и покупатели, и продавцы прекрасно понимают, что стабильность цен на жилье – это лучшее, что может быть в период пандемии и экономической неуверенности. В то же время существует вероятность того, что ипотечные банковские программы, как, например, "Доступная ипотека", будут развиваться более динамично и позволят большему количеству граждан стать собственниками жилья. Однако, чтобы ипотека заработала по-настоящему и существенно повлияла на увеличение потенциальных покупателей, количество выданных кредитов должно возрасти по меньшей мере в 2-2,5 раза. Только в этом случае можно будет говорить о возможном росте стоимости жилья”, - считает специалист.
По ее мнению, в I полугодии 2022 г. в сегменте аренды жилья ценовая ситуация будет зависеть от сезонных факторов.
“До апреля, до начала нового делового сезона, стоимость аренды будет оставаться более-менее устойчивой. В этот период незначительные ценовые колебания – до 1-2% – возможны только у 10-15% арендованного жилья”, – считает Елена Гайдамаха.
По ее прогнозу, период роста стоимости аренды возможен не раньше конца марта – начала апреля 2022 года, и будет связан с существенным ростом спроса. Эксперт подчеркнула, что в зависимости от активности потенциальных арендаторов, стоимость аренды в течение апреля-июня может возрасти до 10%.
“Спрос будет диктовать свои правила. И его уровень отразится на арендных ценах. Ожидается, что завершение отопительного сезона станет катализатором активизации потенциальных арендаторов. К этому следует добавить традиционный сезонный фактор: именно со второй половины марта миграционные процессы значительно усиливаются. Однако возможное удорожание стоимости аренды будет происходить без резких скачков - во II квартале 2022 года ежемесячное увеличение стоимости аренды не будет больше 3-5%”, - подчеркнула специалист.
По ее данным, начиная со II квартала 2022 года, как и в последние 3 года, более 60-65% спроса на аренду киевского жилья будет сконцентрировано в сегменте квартир площадью 35-50 м2 преимущественно в советских домах, расположенных в местах с удачным транспортным сообщением. .
“Традиционно подавляющее большинство арендаторов будут искать небольшие квартиры по относительно приемлемой цене. И из-за роста спроса самая ценовая динамика возможна именно на такой тип жилья”, - рассказала Елена Гайдамаха.
В первой половине 2022 г. в сегментах земельных участков под застройку и частных домов, по прогнозу экспертки, ценовая ситуация будет зависеть от количества потенциальных покупателей. Она считает, что активизация в этих сегментах рынка возможна не раньше апреля-мая, когда обычно спрос по сравнению с январем растет по меньшей мере на 10%.
По ее мнению, ценовая ситуация в сегментах земельных участков и частных домов будет напрямую зависеть от их характеристик, места нахождения и начальной цены. По прогнозам Киевского АФНУ, более 70% спроса придется на участки площадью до 10 соток в живописных местах с подведенными коммуникациями и на расстоянии не более 20 км от Киева. Ожидается, что с апреля по июнь стоимость именно такой земли под застройку может возрасти в среднем на 5%.
"Стоимость других, "неидеальных" для покупателей участков, которые по своим характеристикам уступают наиболее востребованным наделам, останется почти без изменений", - отметила она.
Похожая ситуация будет наблюдаться в сегменте частных домов. По данным эксперта, ⅔ имеющегося спроса придется на дома площадью до 150 м2 в удачных локациях и расположенных на минимальном расстоянии от столицы. По ее мнению, в I полугодии 2022 года стоимость частных усадеб может возрасти в цене не более чем на 3-5%.
В ближайшие месяцы ситуация в сегменте частных усадеб будет вполне приемлемой, как для потенциальных покупателей, так и для продавцов. Ведь за 2021 год стоимость домов увеличилась в среднем на 20%, что является очень весомым ростом, отчасти не соответствующим рыночным возможностям потенциальных покупателей. Именно поэтому не стоит ожидать какого-либо стремительного роста стоимости в этом сегменте недвижимости”, - подытожила Елена Гайдамаха.
